住宅ローンの変動金利を主要8行で比較すると、2026年11月適用で最も低い適用金利は三菱UFJ銀行の年1.195%でした。10月から動いたのは楽天銀行だけで、最も低い金利が0.050%上がっています（11月5日に各行の公式データから取得）。この一覧は毎月、各行の新しい金利が出たあとに更新します。
この記事でわかること
- 主要行の店頭金利・最も低い適用金利・引下げ幅（2026年11月適用）
- 最も低い金利を受けるための条件と、借りたあとの金利の見直し方
- 3,000万円・35年で借りた場合の毎月返済額の差
- 10月から変わった銀行と、12月にわかっている金利の変更
出典: 各行の公式サイトの金利ページ・金利データ（2026年11月5日に取得）。行ごとの出典URLは表2に載せています。
表の金利は条件つきの「いちばん低い数字」です。自分の年収や物件で何%になりそうか、先に複数行まとめて見ておくと比べやすくなります。
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住宅ローンの変動金利を主要行で比較（2026年11月適用）
2026年11月に新しく借りる場合、表の8行で最も低い適用金利は三菱UFJ銀行の年1.195%でした。いちばん高いドコモSMTBネット銀行の年2.000%とは、0.805%の差があります。
表1 主要行の変動金利（2026年11月適用・新規借入・年率）
| 銀行 | 店頭金利 | 最も低い適用金利 | 引下げ幅 | 前月比（最も低い金利） |
|---|---|---|---|---|
| 三菱UFJ銀行 | 3.375% | 1.195% | 確認中 | 据え置き |
| 三井住友銀行 | 3.375% | 1.525%（計算値） | 1.850% | 据え置き |
| りそな銀行 | 3.375% | 1.250% | 2.125% | 据え置き |
| auじぶん銀行 | 確認中 | 1.680% | 確認中 | 据え置き |
| ドコモSMTBネット銀行 | 4.025% | 2.000% | 2.025% | 据え置き |
| PayPay銀行 | 3.530% | 1.630% | 1.900% | 据え置き |
| ソニー銀行 | 確認中 | 1.847% | 確認中 | 据え置き |
| 楽天銀行 | 2.447% | 1.797% | 0.650%（計算値） | +0.050% |
| みずほ銀行 | 確認中 | 確認中 | 確認中 | 確認中 |
| 三井住友信託銀行 | 確認中 | 確認中 | 確認中 | 確認中 |
| イオン銀行 | 確認中 | 確認中 | 確認中 | 確認中 |
| SBI新生銀行 | 確認中 | 確認中 | 確認中 | 確認中 |
- 三井住友銀行の「最も低い適用金利」は、店頭金利3.375%から最大の引下げ幅1.85%を引いた計算値です。公式ページは店頭金利と最大の引下げ幅を分けて載せていて、引下げ幅には適用月の表示がありません。11月5日の掲載内容をそのまま使っています。
- 楽天銀行の引下げ幅は、基準金利2.447%と借入金利の下限1.797%の差を計算しました。
- 「確認中」は、公式ページでこの月の数値を確かめられなかった項目です。推測の数字は入れていません。
- 前月比は、10月18日に各行の公式データから記録した10月適用分との差です。「据え置き」は、最も低い適用金利が10月と同じだった行です。
- ドコモSMTBネット銀行は旧 住信SBIネット銀行で、りそな銀行の数値は埼玉りそな銀行にもあてはまります。
店頭金利が同じでも、最も低い金利は行ごとに違う
三菱UFJ・三井住友・りそなの3行は、店頭金利がそろって年3.375%です。それでも最も低い適用金利は、1.195%から1.525%まで開きました。
差を生んでいるのは引下げ幅のほうです。りそな銀行は2.125%、三井住友銀行は最大1.85%を引いています。
ネット銀行は、店頭金利そのものがばらばらでした。ドコモSMTBネット銀行は年4.025%、PayPay銀行は年3.530%、楽天銀行は年2.447%です。引下げ幅の大きさだけでは、どこが低いかは決まりません。
みずほ・三井住友信託・イオン・SBI新生は確認中
この4行は、11月5日の時点でも公式ページの数値を確かめられていません。数値を確かめられた月から、表に加えていきます。
商品の特徴は、各行の記事でまとめています。
最も低い金利を受けるための条件と借入後の見直し
表1の「最も低い適用金利」は、どの行も条件つきの数字です。審査の結果や物件の条件しだいで、これより高い金利になることがあります。
表2 最も低い金利の条件・借入後の見直し・出典（2026年11月適用）
| 銀行 | 最も低い金利の条件 | 借入後の見直し | 出典（金利の取得日） |
|---|---|---|---|
| 三菱UFJ銀行 | その月に借りる場合としてトップページに出ている金利。条件は同行ページで確認 | 毎月型（年2回型もあり） | ローン金利（11月5日） |
| 三井住友銀行 | 「最後までずーっと引き下げプラン」（新規）の最大引下げ。引下げ幅は審査で決まる | 年2回 | 住宅ローン金利（11月5日） |
| りそな銀行 | 新規①・融資手数料型 | 年2回 | 住宅ローン（新規）（11月5日） |
| auじぶん銀行 | 全期間引下げプラン・50歳以下・物件価格の80%以下・一般団信 | 確認中 | 住宅ローン金利一覧（11月5日） |
| ドコモSMTBネット銀行 | WEB申込コース・通期引下げプラン。審査の結果で年0.1〜0.3%上乗せの場合あり | 確認中 | WEB申込コースの金利（11月5日） |
| PayPay銀行 | 全期間引下げ。ソフトバンクのスマホ利用で最大年0.13%の追加優遇あり（表1には含めない） | 確認中 | 住宅ローン（11月5日） |
| ソニー銀行 | 変動セレクト住宅ローン・新規（環境配慮型住宅は別の金利） | 確認中 | 適用金利（11月5日） |
| 楽天銀行 | 住宅ローン（金利選択型）・住宅購入。「年1.797%～」の下限 | 確認中 | 金利一覧（11月5日） |
| みずほ銀行・三井住友信託銀行・イオン銀行・SBI新生銀行 | 確認中 | 確認中 | 確認中 |
- 金利の値は、2026年11月5日に各行の公式ページ・金利データから取得しました。
- 「最も低い金利の条件」と「借入後の見直し」の文は、2026年10月18日に各行の公式ページで確認した内容です。11月は金利の値だけを取り直しています。
引下げ幅は審査の結果で決まる
店頭金利とは、銀行が決める住宅ローンの基準の金利です。実際に払う適用金利は、店頭金利から引下げ幅を引いて決まります。
店頭金利が同じでも、引下げ幅で適用金利が変わる
- 店頭金利
- 3.375%
- 引下げ幅
- −2.125%
- 適用金利
- 1.250%
- 店頭金利
- 3.375%
- 引下げ幅
- 最大−1.85%
- 適用金利
- 1.525%（計算値）
図：2026年11月適用。店頭金利はどちらも年3.375%で、差は引下げ幅から生まれる（各行の公式データ・11月5日取得）。
引下げ幅は人によって変わり、同じ銀行でも全員が同じ金利になるとは限りません。三井住友銀行は、引下げ幅を申込内容や審査の結果で決めると案内しています。ドコモSMTBネット銀行も、審査の結果で年0.1〜0.3%上乗せになる場合があるそうです。
auじぶん銀行の年1.680%は、50歳以下で物件価格の80%以下を借りる場合の一般団信の金利でした。がん50%保障団信を付けた場合は年1.734%でした。「住宅ローン金利優遇割」を最大まで使えば年1.584%まで下がります。
3つの金利（店頭・引下げ・審査）の関係は住宅ローンの優遇金利とはで整理しました。
借りたあとの見直しは「毎月型」と「年2回」
借入後の見直しとは、借りたあとに変動金利を見直すタイミングのことです。2026年10月18日に各行のページで確認した時点で、三菱UFJ銀行は毎月型（年2回型もあり）、三井住友銀行とりそな銀行は年2回でした。
見直しの回数が多いほど、店頭金利が動いたときに早く金利へ反映されます。ほかの5行の見直し方式は、まだ表に載せられていません。
金利が変わっても、毎月の返済額がすぐ変わるとは限りません。5年ごとにしか返済額を見直さない「5年ルール」と、上げ幅を1.25倍までにする「125%ルール」があるからです。行ごとの有無は確認中のため、仕組みは変動金利の5年ルール・125%ルールとは？を参考にしてください。
3,000万円・35年なら毎月返済額はいくら違うか
表1の最も低い適用金利で3,000万円を35年借りると、毎月の返済額は87,439円から99,379円まで開きます。いちばん低い行と高い行の差は、月11,940円でした。
表3 3,000万円・35年で借りた場合の毎月返済額（2026年11月の最も低い適用金利・試算）
| 銀行 | 最も低い適用金利 | 毎月の返済額 | 表の最も低い行との差 |
|---|---|---|---|
| 三菱UFJ銀行 | 1.195% | 87,439円 | — |
| りそな銀行 | 1.250% | 88,226円 | +787円 |
| 三井住友銀行 | 1.525% | 92,223円 | +4,784円 |
| PayPay銀行 | 1.630% | 93,778円 | +6,339円 |
| auじぶん銀行 | 1.680% | 94,523円 | +7,084円 |
| 楽天銀行 | 1.797% | 96,282円 | +8,843円 |
| ソニー銀行 | 1.847% | 97,039円 | +9,600円 |
| ドコモSMTBネット銀行 | 2.000% | 99,379円 | +11,940円 |
元利均等返済・ボーナス返済なしで、金利が35年間変わらないと仮定した試算です。変動金利は借りたあとに動くので、実際の返済額とは違ってきます。
この条件では、金利が0.05%違うだけで毎月の返済額は750円ほど変わります。楽天銀行（1.797%）とソニー銀行（1.847%）の差が、月757円でした。
借入額や返済期間を変えた金額は住宅ローン返済額早見表で引けます。金利が上がった場合の増え方は変動金利が上がったら返済額はいくら増える？にまとめました。
表3は、全員が最も低い金利で借りられた場合の数字です。自分の年収と物件の条件で各行の金利と借入見込みを並べると、どこに事前審査を出すかを決めやすくなります。
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10月から変わった銀行と12月にわかっている変更
11月適用分で、10月から数値が動いたのは表の8行のうち楽天銀行だけでした。ほかの7行は、取得できた項目がすべて10月と同じです。
- 楽天銀行：基準金利は年2.397%から2.447%へ、借入金利の下限は年1.747%から1.797%へ上がりました。どちらも0.050%の上昇で、3,000万円・35年なら毎月の返済額は754円増える計算です。
- 三菱UFJ銀行：12月1日から変動金利の基準金利を見直します。9月18日に発表された短期プライムレートの引上げを受けた変更です。12月の基準金利は、11月30日に発表される予定です。
三菱UFJ銀行の基準金利見直しの流れ
- 2026年12月に借りる人の基準金利はいつ決まる？
- 19月18日 短期プライムレートの引上げを発表変動金利の基準金利のもとになる金利
- 211月30日 12月の基準金利を発表同行のお知らせで公表
- 312月1日 基準金利の見直し12月に新しく借りる人から新しい基準金利が使われる
この一覧の12月分は、発表後の数値を取り直して載せる
図：三菱UFJ銀行「【住宅ローン】変動金利の基準金利見直しについて」（11月5日に確認）。
出典は三菱UFJ銀行「【住宅ローン】変動金利の基準金利見直しについて」（11月5日に確認）です。ほかの行の12月分も、各行が公表したあとで取り直します。
店頭金利がこれまでどう動いてきたかは住宅ローンの変動金利の推移にまとめました。この先の見通しは住宅ローン金利は今後どうなる？で扱っています。
この一覧の更新のしかた
一覧は毎月、各行が新しい月の金利を出したあとに更新します。数値は、各行の公式サイトにある金利ページと金利データから取り直した値です。
- 表1の上に適用月、表2に行ごとの取得日と出典を書いています
- 公式ページで確かめられなかった項目は「確認中」にして、前の月の数値は残しません
- 前月比は、前の月にこの一覧へ記録した数値との差です
- 計算で出した数値には「（計算値）」と付けています
金利は借りる日の金利が使われる銀行が多く、申し込んだ月とは違うことがあります。借りる月が決まったら、その月の公式ページで金利を確かめておくと安心です。
変動金利を比べるときに見る順番
表を見て借入先を絞るなら、次の順番で確かめると迷いにくくなります。
変動金利を比べる順番
- 表1から借入先を絞るには？
- 1最も低い適用金利で並べる店頭金利・引下げ幅は、その数字の内訳として見る
- 2条件が自分に当てはまるかを見る年齢・物件価格に対する借入の割合・団信の種類（表2）
- 3借入後の見直し方を確かめる毎月型か年2回か。5年ルール・125%ルールの有無
- 4事前審査で自分の金利を出してもらう引下げ幅は審査の結果で決まる
事務手数料・保証料などの諸費用は表に含めていない
図：表1〜表3の使い方。諸費用は各行の公式ページで確かめる。
この一覧には、事務手数料や保証料などの諸費用は入れていません。諸費用まで含めた比べ方と、ネット銀行・メガバンク・地銀の向き不向きは住宅ローン比較で扱っています。
固定金利と迷っている場合は、固定金利と変動金利どっちがいい？も読んでみてください。
よくある質問
Q1：2026年11月に変動金利がいちばん低い銀行はどこですか？
この一覧の8行では、三菱UFJ銀行の年1.195%が最も低い適用金利でした（11月5日取得）。条件つきの数字で、審査の結果や借入の条件で変わります。みずほ銀行など4行は確認中のため、比べられていません。
Q2：店頭金利が高い銀行は不利ですか？
店頭金利だけでは決まりません。ドコモSMTBネット銀行の店頭金利は年4.025%で、表の中で最も高い数字でした。引下げ幅が2.025%あるため、最も低い金利は年2.000%になります。比べるときは、店頭金利から引下げ幅を引いた適用金利を見てください。
Q3：表の金利で必ず借りられますか？
表の金利で借りられるとは限りません。三井住友銀行は、引下げ幅を審査で決めています。ドコモSMTBネット銀行も、審査の結果で年0.1〜0.3%上乗せになる場合があると案内しています。auじぶん銀行の年1.680%も、50歳以下・物件価格の80%以下などの条件つきです。
Q4：この一覧はいつ更新されますか？
毎月、各行が新しい月の金利を出したあとに更新します。表1の上に適用月、表2に行ごとの取得日を書いています。次は2026年12月適用分で、三菱UFJ銀行が11月30日に12月の基準金利を発表したあとに取り直す予定です。
Q5：みずほ銀行やイオン銀行の金利が載っていないのはなぜですか？
11月5日の時点で、公式ページの数値を確かめられなかったためです。推測の数字は入れず「確認中」としています。みずほ銀行の商品の特徴はみずほ銀行の住宅ローンの評判で確かめられます。
まとめ
- 2026年11月適用の最も低い適用金利は、表の8行で年1.195%（三菱UFJ銀行）〜年2.000%（ドコモSMTBネット銀行）
- 三菱UFJ・三井住友・りそなは店頭金利が年3.375%で同じ。差は引下げ幅から生まれている
- ネット銀行は店頭金利が年2.447%〜4.025%とばらばらで、引下げ幅だけでは比べられない
- 3,000万円・35年なら、毎月返済額は最大で月11,940円違う（金利一定の試算）
- 最も低い金利は条件つき。審査・年齢・物件価格の割合・団信の種類で上下する
- 10月から動いたのは楽天銀行の+0.050%だけ。三菱UFJ銀行は12月1日に基準金利を見直す
気になる行が2つか3つに絞れたら、表2の条件が自分に当てはまるかを先に見てください。そのうえで事前審査を出すと、自分に出る本当の金利がわかります。
引下げ幅は審査で決まるため、表の金利で借りられるかは申し込むまでわかりません。各行の金利と借入見込みを自分の条件でまとめて並べてから、事前審査を出す銀行を決めるのも1つの方法です。
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- 住宅ローンの変動金利の推移
- 住宅ローンの優遇金利とは｜基準金利・審査金利との違い
- 変動金利の5年ルール・125%ルールとは？
- 住宅ローン比較｜ネット銀行・メガバンク・地銀36行の金利
- 変動金利が上がったら返済額はいくら増える？
免責事項
※本記事の金利は、各金融機関の公式サイトの金利ページ・金利データ（2026年11月5日に取得）をもとに、2026年11月適用・新規借入の変動金利を整理したものです。表の「最も低い適用金利」は条件つきの数字で、実際の金利は審査の結果・借入の条件・団信の種類・借入日により異なります。返済額は元利均等返済・ボーナス返済なし・金利一定を仮定した試算です。最新の金利と条件は各金融機関の公式サイトでご確認のうえ、必要に応じてファイナンシャルプランナー等の専門家へご相談ください。
