リバースモーゲージとは？リ・バース60との違い

リバースモーゲージとは、自宅を担保にお金を借り、生きている間は利息だけを払って、亡くなったあとに自宅を売るなどして元金をまとめて返すローンです。住宅金融支援機構と金融機関の「リ・バース60」は満60歳以上が対象で、使いみちは住宅の購入・リフォーム・借り換えに限られます。

この記事でわかること

先に結論から

リバースモーゲージは、家に住み続けながらまとまったお金を借りる方法です。毎月の支払いが利息だけで済む代わりに、元金は借りている間ずっと減りません。

検討するときに見るのは、何に使うお金か、相続人が納得しているか、利息を払い続けられるかの3点です。住宅の購入や借り換えならリ・バース60、生活費なら民間の独自商品や公的な貸付が候補になります。

この記事が扱う範囲

リバースモーゲージとは｜元金は最後にまとめて返す

国土交通省は、リバースモーゲージを住宅や土地を担保に生活資金などを借り、借りた人の死亡などで契約が終わったときに担保を処分して元金を一括で返すローンと説明しています。

普通の住宅ローンとの違いは、元金の動き方です。同省の資料は、普通の住宅ローンは時間がたつほど残高が減るのに対し、リバースモーゲージは元金を返さないのが一般的なので残高が減らないと書いています。

普通の住宅ローンとリバースモーゲージの違い

比べる点	普通の住宅ローン	リバースモーゲージ
毎月払うもの	元金と利息	利息のみ（元金は払わない）
借入残高	返すほど減る	借りている間は減らない
元金を返す時期	毎月少しずつ	死亡などで契約が終わったとき
返し方	給与・年金から	相続人が返すか、自宅を売る

出所: 国土交通省「住宅のリースバックに関するガイドブックの作成に際しての検討会での検討内容について」（令和4年6月）4ページ。

名前を知っている人はまだ少ない

同じ資料にある国土交通省の令和3年度の消費者アンケートでは、リバースモーゲージを「初めて聞いた」人が61.3%でした。「大まかだが仕組みを知っている」と「よく知っている」を合わせても17.3%にとどまります。

仕組みを知らないまま「家を取られる」「やばい」という印象だけが広まりやすい商品と言えそうです。まずは仕組みを正確に押さえておくと、話を持ちかけられたときに慌てずに済みます。

リバースモーゲージとリ・バース60の違い

リバースモーゲージには、住宅金融支援機構が民間の金融機関と組んで出している「リ・バース60」と、各金融機関が独自に出している商品があると国土交通省の資料は整理しています。

両者のいちばんの違いは使いみちです。リ・バース60は住宅を建てる・買う・直す・借り換えるためのお金に限られます。生活費などに使いたいなら、金融機関の独自商品か、次の章以降で扱う別の方法を探すことになります。

リ・バース60と民間独自のリバースモーゲージ

比べる点	リ・バース60	金融機関独自の商品
提供	住宅金融支援機構と民間金融機関の提携	各金融機関
使いみち	住宅の新築・購入・リフォーム・借り換え	生活資金などを含む商品がある
毎月の支払い	利息のみ	利息のみが一般的
条件の確かめ方	取扱金融機関の商品説明書	各金融機関の商品説明書

出所: 国土交通省 検討会資料（令和4年6月）4ページ、北海道銀行「どうぎんリ・バース60」商品説明書（2026年4月1日現在）。独自商品の年齢・上限・使いみちは金融機関ごとに違うので、申し込む先の説明書で確かめてください。

リ・バース60の条件（北海道銀行の例・2026年4月1日現在）

リ・バース60の細かい条件は、取り扱う金融機関ごとに決まっています。北海道銀行の商品説明書を例に、主な条件を並べました。

どうぎんリ・バース60の主な条件（2026年4月1日現在）

項目	内容
申込できる人	申込時に満60歳以上（連帯債務者も同じ）
使いみち	本人が住む住宅の新築・購入・増改築、他の金融機関の住宅ローンの借り換えなど
借りられる額	200万円〜1億2,000万円。担保評価額の60%（長期優良住宅は65%）などのうち低い額
返済負担率	年収400万円未満は30%以下、400万円以上は35%以下
金利	変動金利型（年2回見直し）
返し方	利息は毎月、元金は期日に一括（相続人の返済か担保の売却）
保証人	不要（住宅金融支援機構の住宅融資保険を付けるため）

出所: 北海道銀行「どうぎんリ・バース60」商品説明書（2026年4月1日現在）。他の金融機関では年齢・上限・金利の種類が違うことがあります。

借り換えに使える点は、60歳を過ぎて住宅ローンが残っている人にとって大きい部分です。毎月の元金と利息の支払いを、利息だけの支払いに切り替えられるからです。

「やばい」「悲惨」と言われる理由と注意点

リバースモーゲージが「やばい」と言われる理由の多くは、元金が減らないまま利息を払い続けるという仕組みそのものにあります。仕組みを知ったうえで選ぶなら、危ない商品ではありません。

注意したい点を、北海道銀行の商品説明書の記載と照らして並べます。

申し込む前に確かめる注意点

出所: 北海道銀行「どうぎんリ・バース60」商品説明書（2026年4月1日現在・融資対象者の条件、ノンリコース型の注記）。

利息だけでも、長く払えば大きな額になる

たとえば1,500万円を借りて、金利が年3%だったとします（計算のための仮の金利です）。利息は年45万円、月にすると約3万7,500円です。これを20年払い続けると、利息の合計は900万円になります。

その間、借りた1,500万円は1円も減りません。金利が上がれば毎月の利息も増えます。年金のうち毎月いくらまでなら利息に回せるかを、金利が1%上がった場合も含めて先に計算しておくと安心です。

1,500万円を借りた場合の利息（年3%と仮定）

• 元金1,500万円は、借りている間ずっと同じ
• 1毎月の利息 約3万7,500円年45万円。元金は減らない
• 210年で利息の合計 450万円残高は1,500万円のまま
• 320年で利息の合計 900万円契約が終わったとき、元金1,500万円を一括で返す

図：利息＝1,500万円×年3%÷12か月で計算した仮の例。実際の金利と条件は金融機関の説明書で確かめる。

ノンリコース型とリコース型の違い

北海道銀行のリ・バース60はノンリコース型です。借りた人が亡くなり、担保の売却などで返しきれなくても、相続人に売却で回収した分を超える請求はしないと説明書にあります。

逆に、売っても足りない分を相続人が返すのがリコース型です。ノンリコース型でも、利息の支払いが遅れて期限の利益を失ったときなどは、この扱いが外れることがあると同じ説明書は注記しています。

相続人の同意と同席が条件になることがある

北海道銀行は、申込内容に法定相続人の代表の同意が得られること、法定相続人の代表が同席してカウンセリングを受けることを条件にしています。家を担保にする以上、家族に黙って進められる商品ではありません。

親がリバースモーゲージを考えているなら、子の側も一緒に説明を聞いておくと、相続のときに慌てずに済みます。

リバースモーゲージを検討しやすい人

別の方法を先に考えたい人

リースバック・自宅の売却との違い

リースバックとは、自宅を事業者に売って現金を受け取り、そのあとは家賃を払って同じ家に住み続ける方法です。国土交通省の資料は、リースバックとリバースモーゲージ、普通の売却を比べて選ぶよう勧めています。

リバースモーゲージは借金なので家は自分のもの、リースバックは売却なので家は事業者のもの。この違いが、固定資産税、家賃、住み続けられる期間に響きます。

自宅を使ってお金をつくる3つの方法（国土交通省の資料より）

比べる点	リバースモーゲージ	リースバック	普通の売却
家の持ち主	自分のまま	事業者に移る	買主に移る
毎月払うもの	利息	家賃	なし（引っ越し先の住居費）
固定資産税・修繕費	自分で払う	契約によっては不要	不要
住み続けられるか	契約が終わるまで	賃貸借契約の期間による	引き渡しの時期を調整できることがある

出所: 国土交通省「住宅のリースバックに関するガイドブックの作成に際しての検討会での検討内容について」（令和4年6月）3〜5ページ。

リースバックの買取価格は相場より低めになりやすい

同じ資料によると、国土交通省が令和2年度にリースバックを扱う事業者39社に聞いた調査で、買取価格が周辺相場の「7割以下」と答えた事業者が全体の50%でした。

リースバックは家を売るので、すぐにまとまった現金になります。そのぶん売値は相場より下がりやすく、家賃も払い続けることになります。家を手放してもいいなら普通の売却と、住み続けたいならリバースモーゲージと、見積もりを並べて比べてみてください。

生活保護とリバースモーゲージ｜不動産担保型生活資金

「リバースモーゲージ 生活保護」と調べる人が探しているのは、多くの場合社会福祉協議会の「不動産担保型生活資金」です。厚生労働省の生活福祉資金の一覧に載っている、自宅を担保に生活費を借りる公的な貸付です。

金融機関のリバースモーゲージとは別の制度で、低所得の高齢者世帯と、生活保護が必要な状態（要保護）の高齢者世帯の2つの型があります。

不動産担保型生活資金の2つの型（厚生労働省）

型	対象	貸付の月額
不動産担保型生活資金	低所得の高齢者世帯	月30万円以内
要保護世帯向け不動産担保型生活資金	要保護の高齢者世帯	生活扶助額の1.5倍以内

出所: 厚生労働省「生活福祉資金貸付条件等一覧」。利率は年3%または長期プライムレートのいずれか低い利率。申し込みの窓口は、住んでいる地域の社会福祉協議会です。

どちらも一定の居住用不動産を担保にします。担保の評価や細かい条件は都道府県の社会福祉協議会ごとに案内が分かれているので、窓口で確かめてください。

よくある質問

参考にした一次資料

• 国土交通省「住宅のリースバックに関するガイドブックの作成に際しての検討会での検討内容について」（令和4年6月・リバースモーゲージの定義と残高が減らない特徴・リ・バース60と独自商品・リースバックの特徴・認知度61.3%「初めて聞いた」・買取価格「7割以下」50%）
• 北海道銀行「どうぎんリ・バース60」商品説明書（2026年4月1日現在・満60歳以上・使いみち・担保評価の60%・返済負担率・変動金利・元金の期日一括返済・ノンリコース型・相続人の同意と同席・保証人不要）
• 厚生労働省「生活福祉資金貸付条件等一覧」（不動産担保型生活資金 月30万円以内・要保護世帯向け 生活扶助額の1.5倍以内・年3%または長期プライムレートの低い方）

まとめ：元金が減らない借金だと知ったうえで選ぶ

リバースモーゲージは、自宅を担保に借りて利息だけを払い、最後に家で元金を返す仕組みです。住宅の購入・リフォーム・借り換えならリ・バース60、生活費なら金融機関の独自商品や社会福祉協議会の貸付が候補になります。

申し込む前に、利息をいくらまで払い続けられるか、金利が上がったらどうなるか、家族が納得しているかを確かめてください。老後の家計をまとめて見直したいなら、無料で相談できる窓口の選び方も参考になります。

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