住宅ローンは固定金利と変動金利どっちがいい？｜10行回って借り換えで300万円取り戻した経験から逆算する判断軸

この記事でわかること

結論を先に書きます

固定か変動かに、すべての家計で通用する正解はありません。答えは「残り年数・残債・返済負担率・年齢・金利上昇耐性」の5つで決まります。同じ金利タイプでも、向く家計と向かない家計がはっきり分かれます。

筆者はかつてメインバンクの担当者に勧められるまま変動金利で契約し、3年後の試算で総返済額に約300万円の差があると気づきました。そこからメガバンク・地銀・ネット銀行を含む10行で仮審査を回し、借り換えを完遂しています。この記事は、その経験と公的データを突き合わせた判断軸の整理です。

ここからは検索の答えを、銀行任せで3年間損していた立場から正直に書きます。「住宅ローン 固定 変動 どっち」で迷っている方の、判断の手がかりになれば幸いです。なお、このトピックの全体像は住宅ローン借り換えのタイミングはいつ？でまとめています。

固定・変動・固定期間選択型｜3タイプの違いを表で整理

「固定 vs 変動」の2択で語られがちですが、実際は3タイプあり、それぞれリスクの背負い方が違います。まず全体像を表で押さえましょう。

金利タイプ	借入時の金利の高さ	金利が変わるタイミング	残るリスク
全期間固定型（フラット35等）	高め	完済まで変わらない	低金利期に割高を払う
変動型	3タイプで低め	半年ごとに見直し	上昇局面で元本の減りが遅くなる
固定期間選択型（3・5・10年）	中間	固定期間終了後に変動／再選択	固定終了時点の金利水準

表のとおり、安心と低金利はトレードオフです。先に金利を確定させるほど借入時は割高になり、低金利を取りに行くほど将来の不確実性を抱えます。各タイプの性格を順に見ていきます。

全期間固定金利型（フラット35が代表）

借入から完済まで金利が変わらないタイプです。住宅金融支援機構（jhf.go.jp 2026年5月閲覧）が運営するフラット35が代表格で、民間金融機関も独自の全期間固定商品を提供しています。

最大の利点は35年後の返済額が借入時点で確定すること。家計の見通しが立てやすくなります。一方で、変動型と比べると借入時点の金利が年0.5〜1.5%程度高いのがデメリットです。

変動金利型

半年ごとに金利が見直されるタイプです。金融機関の短期プライムレート連動が一般的で、ここ十数年は低金利が続いてきました。借入時点の金利は3タイプの中で低めに設定され、年0.3〜0.6%レンジの商品もあります。

急な上昇を緩衝する「5年ルール」「125%ルール」があるものの、金利が上がると元本の減りが遅くなるという落とし穴が残ります。返済額が据え置かれても、内訳が利息に寄っていく点に注意が必要です。

固定期間選択型（3年・5年・10年）

借入から一定期間は金利が固定され、その後は変動または再選択になるタイプです。固定期間が終わる時点での金利水準がリスクとして残ります。

借入時の金利は変動より高く、全期間固定より低い中間ゾーン。10行を回って見た限り、現在この型を選ぶ人は少なめという印象でした。

35年で300万円損しかけた構造｜表面金利だけで決めた失敗

判断軸の前に、なぜ「銀行任せ」が危ういのかを実例で共有します。同じ構造で損をする人を、ひとりでも減らしたいからです。

借入時：銀行任せで変動・35年・元利均等

マイホーム購入時、メインバンクの担当者に勧められるまま、変動金利・35年・元利均等返済で契約しました。借入3,500万円・金利年0.6%・月々約9.2万円。「これより安いプランはありません」と言われ、疑わずにハンコを押したのです。

3年後の試算：他行と比べて総返済額に約300万円差

3年後、同僚との雑談で「住宅ローンは借り換えで100〜300万円変わる」と聞き、半信半疑で試算サイトを叩きました。その瞬間、残り32年で総返済額に約300万円の差が見えたのです。

比較	残債	金利	残り期間	総返済額の目安
メインバンク（当初）	約3,200万円	0.6%	32年	約3,490万円
他行A（ネット銀行）に借換	約3,200万円	0.3%	32年	約3,360万円

表の差額は約130万円。これに団信の補償差・金利優遇期間の差を加味すると、トータルで約300万円規模の開きが見えました。銀行任せで3年間損していたのは、まさにこの構造です。

10行回って気づいた「実質金利」の落とし穴

借り換え検討で、メガバンク3行・地銀2行・信託銀行1行・ネット銀行3行・労働金庫1行の合計10行に仮審査を出しました。

回ってわかったのは、「金利が一番安い」と「総コストが一番安い」は同じではないということ。表面金利の裏で、次の費用が総額を動かしていました。

ネット銀行で金利0.3%でも、事務手数料66万円・保証料が金利上乗せ0.2%なら、実質金利は0.5%相当。表面金利だけで比較していたら、もう一度損をしていたところでした。諸費用の内訳は住宅ローンの諸費用はいくら？で詳しく整理しています。

「固定 vs 変動」の判断軸5つ

借り換えを完遂した後、同じ判断を再びするときに見る軸を5つに整理しました。順に当てはめれば、自分の家計がどちらに寄るかが見えてきます。

軸① 借入期間の残り年数

残り20年以上ある場合、金利変動リスクを背負う期間が長くなります。全期間固定の安心料が割に合うラインに乗りやすい局面です。

逆に残り10年以下なら、金利が動いてもインパクトは限定的。変動でも比較的落ち着いて構えられます。

軸② 借入金額の残債

残債3,000万円以上だと、金利1%の差で総返済額に数百万円の開きが出ます。金利選択は慎重にいきたいゾーンです。

残債1,000万円以下なら金利差の影響は小さく、手続きコストとの兼ね合いを優先して判断できます。

軸③ 世帯年収・返済負担率（緩衝力）

世帯年収に対する返済額が35%以上の家計は、変動の上昇局面で一気にきつくなりやすいです。固定の安心料を払う合理性が出てきます。

一方、貯蓄が年収の2〜3倍あり、繰上返済で金利上昇に対応できる家計なら、変動のメリットを取りに行く余裕があります。

軸④ 世帯主の年齢・残りキャリア

返済完了時の年齢が65歳超になる借入は、退職後に上昇局面が来るとカバーしづらくなります。固定の優位性が出る場面です。

返済完了が55歳以下なら、上昇期にも収入が伸びる可能性があり、変動でも対応の余地が残ります。

軸⑤ 金利上昇のストレステスト

「金利が現在の2倍・3倍になっても返済を続けられるか」を、契約前に試算しておきましょう。住宅金融支援機構のシミュレーション（jhf.go.jp 2026年5月閲覧）で、金利を1〜2%上乗せした月々返済額を確認するのがおすすめです。

金利1.5%の上昇で月々の返済が2〜3万円増えることは珍しくありません。この増加が家計に重すぎる場合は、変動以外の選択を検討する目安になります。

10行回って見えた「金利以外の比較ポイント」3つ

借り換え後、新規借入の相談を受けるたびに欠かさず伝えている、金利以外の3ポイントです。総コストはここで静かに変わります。

団信（団体信用生命保険）の補償差

団信の基本補償（死亡・高度障害）は無料が標準ですが、ガン保障・8大疾病保障・全疾病保障といった特約は金利上乗せが基本です。

メガバンクは「ガン50%保障無料」「8大疾病0.3%上乗せ」、ネット銀行は「全疾病保障無料」など、各行で内容が大きく違います。就業不能リスクの保険を別に持っていない場合は、団信の充実度を含めた総合判断に価値があります。団信の比べ方は住宅ローンの団信比較で掘り下げました。

繰上返済の柔軟性

繰上返済の最低額・手数料・回数制限も銀行で差が出ます。ネット銀行は「1円から・手数料無料・回数無制限」が標準ですが、メガバンクは「100万円単位・手数料3,300円・年1回」というケースもあります。

ボーナス時に年2〜3回繰上返済する運用なら、この柔軟性が直接効いてきます。

金利優遇の継続条件

表示が「優遇後金利」のケースは多く、給与振込・公共料金引落・カード作成・投資信託保有といった条件継続が優遇の前提になっています。

3年・5年で条件を切らすと、金利が0.2〜0.5%上がって優遇前に戻る商品もあります。契約時には、優遇の継続条件と外れた場合の金利水準を重要事項説明書で確認しておきましょう。国土交通省 住宅局（mlit.go.jp 2026年5月閲覧）や国税庁タックスアンサー（nta.go.jp 2026年5月閲覧）の住宅ローン控除も、金利選択と併せて見ておくと判断材料が広がります。

固定が向く家計・変動が向く家計

ここまでの軸をもとに、どんな家計がどちらに向くかを整理します。当てはまる項目が多い側が、あなたの傾向です。

固定金利・固定期間選択型が向く家計

変動金利が向く家計

どちらの箱に多く当てはまるかが、第一の目安。両方にまたがる場合は、固定期間選択型10年という中間解が選択肢に入ります。

借り換え後の現在地｜固定期間選択型10年＋繰上返済

参考までに、10行を回って借り換えを完遂した結果、筆者がいま選んでいる組み合わせを共有します。あくまで一例です。

固定期間選択型10年・残り22年

選んだのは固定期間選択型10年・年0.85%・残り22年のネット銀行商品でした。変動0.3%と全期間固定1.5%の中間で、10年は確定・その後に再選択という設計です。

10年後の金利を完全には読めない以上、「10年は計画通り進め、10年後に再判断する」というロジックが、自分のリスク許容度に合っていました。

繰上返済は「期間短縮型」を優先

借り換え後、年2回のボーナス時に月10万〜30万円を繰上返済しています。期間を縮めることで、完済時年齢を当初75歳→68歳に前倒しできる見込みです。

返済額軽減型ではなく期間短縮型を選ぶのは、総支払利息を抑えるため。住宅ローン控除の対象期間も踏まえ、控除終了後に繰上返済を本格化させる組み立てにしています。

団信は「ガン50%保障」を選択

団信は、ガン診断時に残債が半分になる「ガン50%保障」を追加しました。金利0.1%上乗せで、世帯主のリスク保険として割安と判断したからです。

よくある質問

住宅ローンの金利選びで、相談者から特に多い5問に答えます。

まとめ：自分で複数行を比べることが最大のリスクヘッジ

「住宅ローン 固定 変動 どっち」の答えは、家計のリスク許容度・残り年数・世帯主年齢で決まります。一律のおすすめはありません。

35年で約300万円損しかけた当時の自分に話しかけるなら、伝えたいのは一つです。ハンコを押す前に、他行で仮審査を出してから決める。動かないことが、実は一番のリスクでした。

借り換え・新規借入の比較は、住宅ローン比較サービスやFP無料相談を併用すると、10行を自分で回るのと近い精度を効率よく出せます。

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