フラット35のシミュレーション【2026年8月・年3.290%】月々の返済額と総支払額の早見表

フラット35のシミュレーションで最初に知りたい毎月の返済額は、借入3,000万円・返済期間35年・年3.290%（2026年8月の最も多い金利）で120,365円、総支払額は約5,055万円です。借入額が1,000万円変わるごとに、毎月の返済額は約4.0万円動きます。

この記事でわかること

先に答え：3,000万円を35年で借りた場合

2026年8月のフラット35で、借入3,000万円・返済期間35年を試算してみます。元利均等返済・ボーナス返済なしなら、毎月120,365円・総支払額は約5,055万円です。

利息だけで約2,055万円。借りた金額の7割近い額を、35年かけて上乗せして返す計算です。

数字はすべて住宅金融支援機構の公表値と、公表されている返済方法の考え方をもとに計算しています。金利は毎月更新されるため、判断の直前に当月の数字で計算し直してください。

フラット35のシミュレーション早見表｜借入額別の毎月返済額と総支払額

フラット35の返済額は、借入額に対してきれいに比例します。500万円増えるごとに、毎月の返済額は20,061円ずつ増える計算です。

以下は2026年8月の最も多い金利（年3.290%）で、返済期間35年・元利均等返済・ボーナス返済なしとして計算した早見表です。

早見表：借入額別の毎月返済額と総支払額（年3.290%・35年・元利均等返済）

借入額	毎月返済額（円）	総支払額（円・420回合計）	うち利息（円）
1,000万円	40,122	約1,685万	約685万
1,500万円	60,182	約2,528万	約1,028万
2,000万円	80,243	約3,370万	約1,370万
2,500万円	100,304	約4,213万	約1,713万
3,000万円	120,365	約5,055万	約2,055万
3,500万円	140,426	約5,898万	約2,398万
4,000万円	160,486	約6,740万	約2,740万
4,500万円	180,547	約7,583万	約3,083万
5,000万円	200,608	約8,426万	約3,426万

金利は住宅金融支援機構が公表する2026年8月の値（2026年8月13日取得）。返済額は当サイトで計算した目安です。

早見表の計算式と前提条件

数字の出どころをはっきりさせておきます。使ったのは元利均等返済の一般式だけです。

計算式（元利均等返済・毎月払い）

項目	内容
毎月返済額	借入額 × r ÷ ｛1 −(1＋r)の−n乗｝
r（月利）	年利 ÷ 12（例：年3.290% → 0.03290÷12）
n（返済回数）	返済年数 × 12（35年なら420回）
総支払額	毎月返済額 × n

前提は4つです。①元利均等返済 ②ボーナス返済なし ③金利は全期間3.290%で一定 ④融資手数料・団信の上乗せは含まない。

フラット35は全期間固定金利なので、③の前提は実際の商品性と一致します。変動金利のように「途中で金利が変わる想定」を置く必要がありません。

返済方法は元利均等と元金均等から選べます。元金均等は当初の返済額が高くなる代わりに総支払額が少なくなる仕組みで、住宅金融支援機構も両方の比較例を公開しています（元利均等返済・元金均等返済）。違いは元利均等と元金均等はどっちがお得かで整理しています。

借入額500万円の差は、総支払額で約843万円

早見表を縦に見ると、500万円ごとに総支払額が約843万円ずつ増えているのがわかります。

借入額500万円に対して、返す総額は843万円。35年という期間そのものが、元本の約1.7倍を返す構造をつくっているということです。

だからこそ、物件価格を100万円下げる交渉や、頭金を100万円積む判断が、35年後の数字では約169万円の差になります。借入額を決める段階が、いちばん効きます。

返済期間を変えるとどうなるか｜フラット20との分かれ目

返済期間を縮めると、毎月の返済額は増えますが総支払額は減ります。フラット35で見落とされやすいのは、借入期間20年以下だと金利の水準そのものが変わる点です。

2026年8月の公表値では、借入期間15〜20年が年2.970%、21〜35年が年3.290%。期間を20年以内に収めるだけで、金利が0.32ポイント下がります。

返済期間別の返済額（借入3,000万円・元利均等返済・2026年8月の最も多い金利）

返済期間	適用される金利（年）	毎月返済額（円）	総支払額（円）
15年	2.970%	206,742	約3,721万
20年	2.970%	165,929	約3,982万
25年	3.290%	146,830	約4,405万
30年	3.290%	131,221	約4,724万
35年	3.290%	120,365	約5,055万

35年と20年を比べると、毎月の負担は45,564円増えますが、総支払額は約1,073万円減ります。

ただし、期間を縮める判断は家計の余裕とセットです。毎月16万円台の返済が続く前提で、教育費や修繕費が出せるかを先に確かめてください。

なお借入期間には上限があります。「80歳−申込時の年齢」と「35年」のどちらか短いほうが上限で、下限は15年（申込本人または連帯債務者が満60歳以上なら10年）。40歳で申し込むなら35年、50歳なら30年が上限です（住宅金融支援機構「ご利用条件」・2026年4月1日現在）。

20年以下を選ぶときの注意点

借入期間20年以下を選ぶと、原則として返済の途中で21年以上へ変更できません。金利が低いからと安易に短くすると、収入が下がったときに逃げ道がなくなります。

迷ったら35年で組み、余裕が出た年に繰上返済するほうが柔軟です。フラット35は繰上返済手数料が不要なので、この使い方と相性がいい商品といえます。

金利が変わると返済額はどう動くか｜同じ月でも年3.290〜5.570%の幅がある

早見表の金額は「最も多い金利」で計算したものです。同じ2026年8月でも、取扱金融機関が提示する金利は年3.290%から年5.570%まで分かれています。

フラット35は全国の金融機関が同じ枠組みで扱いますが、金利そのものは各社が決めます。どこで借りるかで、返す総額が変わるということです。

金利別の返済額（借入3,000万円・35年・元利均等返済）

適用金利（年）	毎月返済額（円）	総支払額（円）	年3.290%との差
3.290%（最も多い金利）	120,365	約5,055万	—
3.400%（融資率9割超の最も多い金利）	122,255	約5,135万	＋約79万
4.000%	132,832	約5,579万	＋約524万
4.500%	141,977	約5,963万	＋約908万
5.000%	151,406	約6,359万	＋約1,304万
5.570%（2026年8月の上限）	162,483	約6,824万	＋約1,769万

下限と上限では、総支払額で約1,769万円の差。0.1ポイントの違いでも、3,000万円・35年なら約72万円動きます。

金利は毎月1日（第1営業日の正午ごろ）に更新されます。適用されるのは申込月ではなく資金を受け取る月の金利です。月ごとの水準の変化はフラット35の金利データの読み方にまとめています。

早見表の金額に上乗せされる3つの条件（融資率・団信・融資手数料）

早見表の数字をそのまま自分の返済額だと考えると、ずれます。上乗せの要因は3つです。

条件1：頭金が1割未満だと金利が上がる

融資率とは、建設費または購入価額に対する借入額の割合です。頭金が1割未満だと融資率9割超となり、金利が上がります。

2026年8月なら9割以下が年3.290%、9割超が年3.400%。差は0.11ポイントです。

条件2：団信の種類で金利が上乗せされる

公表されている金利は「新機構団信付き」が前提です。保障を厚くすると、その分が金利に乗ります。

上乗せ後の返済額（借入3,000万円・35年・元利均等返済）

条件	適用金利（年）	毎月返済額（円）	総支払額（円）
掲載金利どおり（新機構団信）	3.290%	120,365	約5,055万
融資率9割超	3.400%	122,255	約5,135万
デュエット（ペア連生団信・＋0.18）	3.470%	123,466	約5,186万
新3大疾病付機構団信（＋0.24）	3.530%	124,509	約5,229万

上乗せ幅はいずれも住宅金融支援機構の2026年8月公表値です。保障を厚くする判断は、総支払額で約131万〜174万円の追加をどう見るかで決まります。

健康上の理由などで団信に加入しない選択もでき、その場合の金利は別に公表されています。持病がある方の選び方はワイド団信とフラット35という選び方で整理しています。

条件3：融資手数料は金利と別にかかる

フラット35は保証料と繰上返済手数料が不要です。一方で融資手数料は取扱金融機関ごとに異なり、金利とは別に現金で必要になります。

つまり「金利がいちばん低い金融機関＝総額がいちばん安い」とは限りません。金利と融資手数料の両方を並べて、35年分の総額で比べてください。

物件検査手数料も別途かかります。手数料まで含めた比較は、公式の「返済プラン比較シミュレーション」で計算できます。

年収からいくらまで借りられるか｜総返済負担率30%・35%の基準

借りられる金額は、借りたい金額ではなく年収で決まります。フラット35には総返済負担率という明文化された基準があるためです。

年収400万円未満なら30%以下、400万円以上なら35%以下。ここでいう返済額には、自動車ローンや教育ローン、カードローン、クレジットカードの分割払い・リボ払いも含まれます。

年収別の借入額の上限めやす（年3.290%・35年・他の借入なしの場合）

年収	基準（総返済負担率）	年間返済額の上限（円）	毎月返済額の上限（円）	借入額の上限（めやす）
300万円	30%以下	90万	75,000	約1,869万円
400万円	35%以下	140万	116,666	約2,908万円
500万円	35%以下	175万	145,833	約3,635万円
600万円	35%以下	210万	175,000	約4,362万円
700万円	35%以下	245万	204,166	約5,089万円
800万円	35%以下	280万	233,333	約5,816万円

基準は住宅金融支援機構「ご利用条件」（2026年4月1日現在）の総返済負担率。借入額の上限は、その毎月返済額から当サイトで逆算した目安です。

借入額そのものの上限は100万円以上1億2,000万円以下（1万円単位）で、建設費または購入価額の範囲内。実際にはこの枠より先に、年収の基準で頭打ちになります。

自営業や転職直後で年収の証明が難しい場合は、金額より書類の要件が壁になることがあります。つまずきやすい点はフラット35の審査に落ちた理由と再挑戦の方法で整理しています。

公式シミュレーションの使い方｜3つの入口と入力前に決める4つのこと

住宅金融支援機構の公式シミュレーションは、いま決まっているものが何かで入口が変わります。3つとも所要時間は5秒程度です。

公式シミュレーション3つの入口

決まっているもの	使うツール	出てくる結果
借入額	借入希望金額から返済額を計算	毎月返済額・総返済額（金利3パターン比較可）
毎月払える額	毎月の返済額から借入可能金額を計算	借入可能額（概算）
年収	年収から借入可能額を計算	借入可能額と毎月返済額

入力する前に決めておく4つの数字

3つのツールに共通するのは、融資金利を自分で入力する欄があるという点です。ここに何を入れるかで、結果はまるごと変わります。

1. 借入額：物件価格から頭金を引いた金額。頭金1割の有無で金利が変わるので、9割以下に収まるかを先に確認する
2. 返済期間：「80歳−申込時の年齢」と35年の短いほう。20年以下を選ぶと金利の水準が変わる
3. 融資金利：金利情報ページで、自分の借入期間と融資率に合う行の数字を使う。金利引下げメニューを使う場合も、引下げ前の金利を入れる
4. 他の借入金：年収から計算するツールでは、車・教育・カードローンの毎月返済額を入れる。空欄のままだと上限が過大に出る

出た結果に足して考えること

公式のかんたんシミュレーションには、融資手数料と団信の上乗せが含まれていません。手数料まで含めた比較は「返済プラン比較シミュレーション」を使います。

結果はあくまで概算で、融資を約束するものでもありません。金融機関と住宅金融支援機構の審査を通って、はじめて条件が確定します。

民間ローンと並べて比べる段階に来たら、住宅ローンのおすすめ比較と固定金利と変動金利の選び方が判断材料になります。借入額別の返済額をもっと細かく見たいときは住宅ローン返済額の早見表もあわせてどうぞ。

よくある質問

フラット35のシミュレーションについて、検討中の方から多い質問をまとめます。

まとめ：早見表で当たりをつけてから、公式ツールに入れる

フラット35のシミュレーションについて、借入額別の早見表と金額が動く条件を整理しました。

金利が3%台に乗った局面では、「借りるかどうか」より「どの条件で借りるか」で結果が分かれます。同じ月・同じ商品でも総支払額に約1,769万円の差が出る以上、比べる手間を省く理由はありません。

まずは早見表で自分の借入額の当たりをつけ、フラット35と民間ローンを総支払額で並べて比べるところから始めてみてください。

返済計画そのものを人に相談したい方は、無料FP相談の比較やモゲチェックの仕組みと使い方も確認してみてください。

---

関連記事

• フラット35の金利データの読み方と今の判断軸
• フラット35の審査に落ちた理由と再挑戦の方法
• 住宅ローン返済額の早見表
• 固定金利と変動金利の選び方
• 住宅ローンのおすすめ比較

---

免責事項