住宅ローンの変動金利は、店頭金利で見ると2009年1月から2024年9月まで15年以上動かず、2024年10月から4回上がりました。三井住友銀行の店頭金利は年2.475%から年3.375%へ。日銀の利上げから約3か月後に店頭金利が変わる、という形がこの2年の流れです。
この記事でわかること
- 2001年から2026年10月までの変動金利（店頭金利）の推移を改定日つきで
- 日銀の政策金利が上がった日と、店頭金利が変わった月の対応
- 推移表の数字と、自分に適用される金利が違う理由
- 利上げから自分の返済額が変わるまでの時差（毎月型・年2回型・5年ルール）
- 店頭金利が0.9%上がったときの月々の返済額の差（3,000万円・35年）
出典: 三井住友銀行「住宅ローン 金利水準推移（新規）」／三菱UFJ銀行「変動金利の基準金利見直しについて」／日本銀行の金融政策決定会合の公表文（2026年10月7日に確認）
推移表の店頭金利と、実際に借りられる金利は銀行ごとに違います。いまの適用金利を何行か並べておけば、推移の数字を自分の返済に置きかえられるはずです。
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住宅ローンの変動金利の推移（2001年〜2026年10月）
変動金利の店頭金利は、15年8か月の据え置きのあと、2024年10月から1年11か月で4回上がりました。三井住友銀行が公表している変動金利型の店頭金利を、変わった月だけ抜き出すと次のとおりです。
三井住友銀行の変動金利の店頭金利の推移（年・%）
| 適用の開始 | 店頭金利 | 前回との差 |
|---|---|---|
| 2001年4月 | 2.375% | ― |
| 2006年10月 | 2.625% | +0.25 |
| 2007年10月 | 2.875% | +0.25 |
| 2008年11月17日 | 2.675% | −0.20 |
| 2009年1月12日 | 2.475% | −0.20 |
| 2024年10月 | 2.625% | +0.15 |
| 2025年4月 | 2.875% | +0.25 |
| 2026年3月 | 3.125% | +0.25 |
| 2026年9月 | 3.375% | +0.25 |
2026年10月の店頭金利も3.375%のままです。同行の表は、2018年10月までは「三井住友住宅ローン」、2018年11月からは「WEB申込専用住宅ローン」の店頭金利を載せています。
表の列名は「変動金利型＜短期プライムレート連動＞」。銀行が企業向けの基準にしている短期プライムレート（短プラ）が上がると、住宅ローンの店頭金利もそろって上がる仕組みです。
2009年から2024年まで、店頭金利は一度も動いていない
2009年1月12日に2.475%になってから、2024年9月まで同じ数字が並びます。この間に「変動金利が下がった」と感じた人が多いのは、店頭金利から差し引く引下げ幅（金利優遇）が広がったからです。
ネット銀行を中心に、引下げ後の金利が年0.3〜0.5%台という商品が並んだのはこの時期でした。推移表の店頭金利だけを見ると、この時代の変化はほとんど見えません。
2024年以降の上昇は4回で合計0.9%
2024年10月からの4回で、店頭金利は2.475%から3.375%へ0.90%上がりました。上げ幅は1回目が0.15%、2回目以降が0.25%ずつです。
固定金利の動きと比べると、変動金利の上がり方は段階的です。フラット35の推移はフラット35の金利推移で、公表値を月ごとに並べています。
変動金利の店頭金利は3つの時期に分かれる
- 2009年1月〜2024年9月
- 店頭金利は2.475%のまま。下がったのは引下げ幅のほう
- 2024年3月
- マイナス金利の解除。店頭金利はこの時点では動かない
- 2024年10月
- 2.625%（+0.15）
- 2025年4月〜2026年9月
- 0.25%ずつ3回上がり3.375%
- 合計
- 1年11か月で+0.90%
図：三井住友銀行の店頭金利は、15年8か月の据え置きのあと2024年10月から4回上がった。
店頭金利と適用金利の違い｜推移表の数字は誰の金利か
推移表の店頭金利は、銀行が決める出発点の金利です。実際に借りる人の金利（適用金利）は、そこから引下げ幅を差し引いた数字になります。
変動金利の3つの数字
| 呼び方 | 中身 | 推移表に載るか |
|---|---|---|
| 店頭金利（基準金利） | 銀行が決める変動金利の基準。短プラに連動 | 載る |
| 引下げ幅（金利優遇） | 審査の結果や取引条件で差し引く幅 | 載らない |
| 適用金利 | 店頭金利−引下げ幅。返済額の計算に使う | 載らない |
店頭金利が同じでも、引下げ幅は人と銀行によって違います。推移表で読めるのは「自分の金利がどれだけ動くか」まで。いまいくらで借りられるかは、各行の適用金利を並べないと分かりません。
借りたあとに店頭金利が上がると、適用金利も同じ幅で上がるのが基本の形です。引下げ幅が期間の途中で変わる契約もあるので、金銭消費貸借契約書の金利の条項で「引下げ幅」と「引下げ期間」を確かめておくと安心です。
10行の窓口で見積もりを並べたとき、店頭金利の欄はどこもほぼ同じ数字でした。差がついていたのは引下げ幅の欄です。
金利タイプそのものの選び方は住宅ローン金利の3タイプの比較で整理しています。
政策金利が上がってから返済額が変わるまでの時差
日銀が利上げを決めても、翌月の返済額がすぐ上がるわけではありません。決定から店頭金利の改定まで約3か月、そこから返済額への反映までさらに数か月かかります。
政策金利の決定と、店頭金利が変わった月
日本銀行の公表文と、三井住友銀行の店頭金利の表を並べました。
政策金利の決定日と店頭金利の改定月
| 日銀の決定日 | 政策金利（無担保コール翌日物） | 三井住友銀行の店頭金利 |
|---|---|---|
| 2024年3月19日 | 0〜0.1%程度（マイナス金利の解除） | 変わらず（2.475%） |
| 2024年7月31日 | 0.25%程度 | 2024年10月に2.625% |
| 2025年1月24日 | 0.5%程度 | 2025年4月に2.875% |
| 2025年12月19日 | 0.75%程度 | 2026年3月に3.125% |
| 2026年6月16日 | 1.0%程度 | 2026年9月に3.375% |
| 2026年9月18日 | 1.25%程度 | 三菱UFJ銀行は12月1日に見直しと告知 |
2026年9月18日の利上げについて、三菱UFJ銀行は短プラの引上げに伴い、12月1日から変動金利の基準金利を見直すと告知しています。三井住友銀行の10月の店頭金利は3.375%のままです。
すでに借りている人の返済額が変わる時期
既に借りている人は、契約の「見直しの型」によって反映の時期がずれます。三菱UFJ銀行の告知では、次のスケジュールでした。
三菱UFJ銀行の変動金利の見直しと返済への反映
| 短プラ引上げの発表 | 基準金利の見直し | 毎月型の反映 | 年2回型の反映 |
|---|---|---|---|
| 2025年12月19日 | 2026年3月1日 | 2026年5月の返済分から | 2026年7月の返済分から |
| 2026年6月16日 | 2026年9月1日 | 2026年11月の返済分から | 2027年1月の返済分から |
| 2026年9月18日 | 2026年12月1日 | 2027年2月の返済分から | 2027年7月の返済分から |
年2回型は、毎年4月1日と10月1日が見直しの基準日です。2026年6月の利上げが自分の返済に届くのは、年2回型なら2027年1月。日銀の決定から半年以上あとになります。
元利均等返済なら、5年間は返済額が変わらない
三菱UFJ銀行の告知は、変動金利で元利均等返済の場合、10月1日を基準とした5年間は返済額を変えないとしています。金利が上がっても毎月の引き落とし額は同じで、中身の元金と利息の割合だけが変わります。
返済額が変わらない間も、利息の割合は増えています。元金の減りが遅くなるため、5年後の見直しで返済額が上がる幅は大きくなりやすい仕組みです。上限の125%ルールと未払利息の話は変動金利の5年ルール・125%ルールで詳しく扱っています。
利上げが返済額に届くまでの順番
- 日銀が政策金利の引上げを決める
- 1銀行が短期プライムレートを引き上げる三菱UFJ銀行は決定と同じ日に発表
- 2約3か月後に店頭金利（基準金利）が変わる例：2026年6月16日の決定 → 9月1日の見直し
- 3見直しの基準日が来ると適用金利が上がる毎月型は毎月1日、年2回型は4月1日と10月1日
- 4返済額は5年ごとに見直す（元利均等返済）それまでは利息の割合が増え、元金の減りが遅くなる
新しく借りる人は、借りた月の店頭金利からすぐ反映される
図：利上げは「短プラ→店頭金利→適用金利→返済額」の順に、数か月ずつ遅れて届く。
店頭金利が0.9%上がると返済額はいくら増えるか
これから借りる人の場合、店頭金利の上げ幅はそのまま適用金利に乗ります。3,000万円・35年なら、0.9%の上昇で月々約1万2,500円の差です。
引下げ幅を2.0%と仮定し、三井住友銀行の店頭金利の各時点で新しく借りた場合を計算しました（元利均等返済・ボーナス返済なし・金利が途中で変わらない前提）。
店頭金利の時点別・3,000万円35年の毎月返済額（引下げ幅2.0%と仮定）
| 時点 | 店頭金利 | 適用金利 | 毎月返済額 | 総利息 |
|---|---|---|---|---|
| 2024年9月まで | 2.475% | 0.475% | 7万7,545円 | 約257万円 |
| 2024年10月 | 2.625% | 0.625% | 7万9,544円 | 約341万円 |
| 2025年4月 | 2.875% | 0.875% | 8万2,949円 | 約484万円 |
| 2026年3月 | 3.125% | 1.125% | 8万6,445円 | 約631万円 |
| 2026年9月 | 3.375% | 1.375% | 9万29円 | 約781万円 |
引下げ幅2.0%は計算のための仮の数字です。実際の引下げ幅は銀行と審査の結果で変わります。
すでに借りている人は、5年ルールのため返済額がこの表のように毎回変わるわけではありません。ただ、利息の割合が増えるぶん、総返済額はこの表に近い形で膨らんでいきます。借入額別の早見表は変動金利が上がったら返済額はいくら増えるかが参考になるはずです。
店頭金利が同じでも、引下げ幅は銀行ごとにばらつきがあります。年収と借入希望額から複数行の適用金利と借入見込みを並べておけば、推移表の数字を自分の返済額で比べられます。
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推移から読める、変動金利を選ぶ人が確かめる3点
推移表は予測には使えません。三井住友銀行の表にも、過去の推移であり今後を予測するものではないと書かれています。使えるのは「上がったときに何がいつ起きるか」の確認です。
- 自分の見直しの型。毎月型か年2回型かで、反映の時期が数か月ずれる。型は「ご返済のお知らせ」で確認できます
- 引下げ幅と引下げ期間。全期間同じ幅か、当初だけ大きい幅か。期間の途中で引下げ幅が縮む契約は、店頭金利が動かなくても適用金利が上がります
- 0.25%上がったときの家計の余力。店頭金利は2025年4月以降、0.25%ずつ動いてきた。1回分の上げで総利息がどれだけ増えるかを先に計算しておけば、繰上げ返済や固定への切り替えを決めやすくなります
今後どう動くかの考え方は住宅ローン金利は今後どうなるかで、決まり方と3つのシナリオに分けて書きました。変動金利を選んだ人の割合は変動金利にした人は何割かが参考になります。
すでに借りていて金利が上がってきた人は、借り換えで下がる幅を一度計算しておくと、次の手が決めやすいはずです。借り換えでいくら下がるかの無料シミュレーションで、今の残高と金利から確かめられます。
変動金利で借りている人の確認の順番
- 「ご返済のお知らせ」と契約書を手元に用意する
- 1見直しの型（毎月型か年2回型か）反映の月が分かる
- 2引下げ幅と引下げ期間途中で縮む契約は店頭金利と別に上がる
- 30.25%上がったときの総利息の増え方繰上げ返済・固定への切り替え・借り換えを比べる
推移表は予測ではなく、上がったときの段取りを確かめるために使う
図：変動金利の推移を自分の契約に当てはめるときは、見直しの型・引下げ幅・上げ1回分の影響の順に見る。
よくある質問
Q1：2026年10月の住宅ローンの変動金利（店頭金利）はいくらですか？
三井住友銀行の変動金利型の店頭金利は、2026年10月時点で年3.375%です（同行の金利水準推移の表）。2026年9月に3.125%から上がりました。実際に借りる金利は、ここから各人の引下げ幅を差し引いた数字になります。
Q2：日銀が利上げしたら、翌月から返済額が上がりますか？
すぐには上がりません。三菱UFJ銀行の例では、2026年6月16日の利上げが基準金利に反映されたのは9月1日で、毎月型の返済に届くのは11月の返済分、年2回型は2027年1月の返済分でした。元利均等返済なら、返済額自体は5年ごとに見直されます。
Q3：店頭金利が2009年から変わっていないのに、変動金利が下がったのはなぜですか？
店頭金利から差し引く引下げ幅が広がったからです。三井住友銀行の店頭金利は2009年1月から2024年9月まで2.475%で動いていません。下がって見えたのは、引下げ後の適用金利のほうです。
Q4：三菱UFJ銀行やみずほ銀行の変動金利の推移はどこで見られますか？
各行の公式サイトのお知らせや金利のページで確認できます。三菱UFJ銀行は、短プラの引上げのたびに「変動金利の基準金利見直しについて」という告知で見直し日と反映の時期を出しています。改定日つきの長い表を公開している例が、三井住友銀行の「住宅ローン 金利水準推移」です。
Q5：変動金利は今後も上がりますか？
推移からは予測できません。日本銀行は2026年9月18日の公表文で、経済・物価の見通しに沿って推移しているとしたうえで、物価が目標を上回るリスクに触れています。決まり方と見通しの考え方は別の記事で整理しているので、借り方を決める前に合わせて読んでみてください。
まとめ
- 三井住友銀行の変動金利の店頭金利は、2009年1月から2024年9月まで2.475%で据え置き
- 2024年10月から4回上がり、2026年9月は3.375%（10月も同じ）
- 日銀の決定から店頭金利の改定まで約3か月。返済への反映はさらに数か月あと
- 元利均等返済は5年間返済額が変わらず、利息の割合が増える
- 引下げ幅2.0%と仮定すると、3,000万円・35年で0.9%の上昇は月約1万2,500円の差
- 推移表は予測でなく、見直しの型・引下げ幅・上げ1回分の影響を確かめるために使う
変動金利の推移は、店頭金利・引下げ幅・返済額への時差に分けて見ると、自分の契約に当てはめやすくなります。まずは「ご返済のお知らせ」で見直しの型を確かめてみてください。
金利が動いている時期は、1行だけの見積もりで決めると引下げ幅の差を見落としがちです。複数行の適用金利と借入見込みをまとめて並べておけば、変動と固定のどちらにするかも同じ表の上で比べられます。
複数行の金利と借入見込みを無料でまとめて確認する（PR）詳細はリンク先をご確認ください
- 住宅ローン金利は今後どうなる？決まり方と3つのシナリオ
- 変動金利が上がったら返済額はいくら増える？
- 変動金利の5年ルール・125%ルールとは？
- フラット35の金利推移
- 住宅ローンの金利交渉はできる？
- 住宅ローン比較
免責事項
※本記事は三井住友銀行が公表する住宅ローンの金利水準推移、三菱UFJ銀行の公表資料、日本銀行の金融政策決定会合の公表文（2026年10月7日に確認）をもとに整理した一般的な解説です。返済額の試算は元利均等返済・ボーナス返済なし・金利一定・引下げ幅2.0%を仮定した目安で、実際の適用金利や返済額は金融機関と契約内容により異なります。借入・借換えの判断は各金融機関の最新情報をご確認のうえ、必要に応じてファイナンシャルプランナー等の専門家へご相談ください。
