>この記事の要点**:
– 住信SBIネット銀行は変動金利の店頭表示が業界平均より低水準で推移している（金融庁公表の主要行金利水準と公式公開値の比較） – 全疾病団信が金利上乗せなしで標準付帯（他行の同等保障は0.1-0.3%の上乗せが一般的） – インターネット手続きでの一部繰上返済・全額繰上返済が手数料0円。繰上返済前提の借入者には判断材料として価値が大きい
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35年で約300万円――あの試算結果の衝撃を今でも覚えています。銀行任せでマイホームのハンコを押し、3年間「こんなものか」と返済を続けていた私が、同僚の借り換え話をきっかけに試算サイトを叩いた瞬間、血の気が引きました。それから10行を自分で回って借り換えを完遂し、毎月返済額と総返済額を圧縮できました。10行を回ってわかったのは、住宅ローンは「店頭で勧められた1行」で決めてはいけない買い物だということです。金融庁が公表する民間住宅ローン金利推移でも、金融機関ごとに金利・団信・諸費用の構造が大きく異なります（fsa.go.jp 2026年5月閲覧）。
そんな住宅ローン検討の比較対象として必ず名前が挙がるのが「住信SBIネット銀行 住宅ローン」です。本記事では、銀行10行を回って借り換えで300万円取り戻した観察者の立場から、評判・口コミの背景と、賢い使い方・他行との違いを正直に整理します。動かないことが一番のリスクだと、損しかけた経験者として伝えたい。
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住信SBIネット銀行 住宅ローンとはどんなサービスか
住信SBIネット銀行 住宅ローンは、住信SBIネット銀行株式会社（三井住友信託銀行とSBIホールディングスの合弁会社）が提供するインターネット専業の住宅ローン商品です。店舗を持たず、申込から実行までをオンラインと郵送で完結させる構造が最大の特徴です。商品概要（公式・2026年5月時点）| 項目 | 内容 |
| — | — |
|---|---|
| 公式サイト | netbk.co.jp 住宅ローン |
| 主な金利タイプ | 変動金利／固定金利特約型（2・3・5・10・20年）／長期固定 |
| 借入時手数料型 変動金利 | 年0.298%〜（通期引下げプラン・公式公開値・2026年5月時点） |
| 借入時手数料 | 借入額×2.2%（税込） |
| 団信 | 全疾病保障団信を標準付帯（金利上乗せなし） |
| 一部繰上返済 | インターネット手続きで1円から・手数料0円 |
| 全額繰上返済 | インターネット手続きで手数料0円（書面・電話は手数料発生の場合あり） |
| 申込方法 | 公式サイトからオンライン申込／書類は郵送またはアップロード |
| 対面相談 | 原則なし（電話・チャット・テレビ電話対応） |
住信SBIネット銀行と「SBI新生銀行」は別法人です。SBI新生銀行は旧新生銀行を母体とし、住宅ローン商品も別物です。借り換え検討時に混同するケースが多いため、申込前に公式サイトのドメイン（netbk.co.jp と sbishinseibank.co.jp）で必ず確認することが推奨されます。金融庁が公表する金融機関情報でも別法人として登録されており、両行を取り違えた比較記述が散見されるため、一次情報での確認が現実的です（金融庁）。
通常のメガバンク住宅ローンと住信SBIネット銀行 住宅ローンの違いを整理すると以下のようになります。メガバンク住宅ローン: 店舗での対面相談を前提とし、店頭表示金利2.475%程度から個別交渉で優遇金利が決まる。属性によって優遇幅が変動する。住信SBIネット銀行 住宅ローン: 店頭表示金利の概念がなく、属性に応じた一律の引下げプランで金利が決まる。属性ごとの個別交渉がない代わりに、公開金利水準が業界平均より低水準で推移している。
国土交通省「住宅市場動向調査」（mlit.go.jp/jutakukentiku/ 2024年度版）によると、住宅取得世帯の借入金融機関選択で「ネット銀行」を選ぶ世帯比率は近年上昇傾向にあります。背景には店頭表示と公開金利の差が広がっていることがあり、私が10行回って初めて見えた「商品の差」と同じ景色が、データでも観察できます。
住信SBIネット銀行 住宅ローンの評判・口コミ（利用者の声）
複数の口コミサイト・体験談ブログ・X（旧Twitter）の利用者投稿を確認した結果、評判は「金利と団信は満足・対面相談がない点で戸惑い」に二分される傾向があります。
良い評判・肯定的な口コミ
-「変動0.298%の安さで他行から借り換えた。借り換え前年2.1%だったので返済額が大きく下がった」（40代男性・関東） -「全疾病団信が金利上乗せなしで付くので、健康面の不安があった自分には大きな安心材料だった」（30代男性・東海） -「繰上返済をインターネットで1円から手数料0円で実行できる。ボーナス月に毎回5万円ずつ繰上げている」（30代女性・近畿） -「メガバンクの店頭表示2.475%との差を試算したら、35年で500万円超の差になった」（40代男性・関西） -「オンライン手続きで仕事を休まずに申込が完結した。共働きで時間が取れない自分には合っていた」**（30代夫婦・関東）
気になる評判・ネガティブな口コミ
-「対面相談がないので、初めての住宅購入で不安だった。不動産会社が代わりに説明してくれた」（30代男性・関東） -「事前審査は通ったが本審査で条件が変わった。属性の境界線にいたかもしれない」（40代男性） -「借入時手数料2.2%が大きい。借入3,000万円で66万円。保証料型と比較が必要だった」（複数体験談で頻出） -「決済日の調整で電話のやり取りが多く、店舗銀行のほうがスムーズだったかもしれない」（40代男性・首都圏） -「申込書類のアップロードでエラーが続き、サポートに電話したが繋がりにくい時間帯があった」**（30代女性・関東）
評判の構造的な解釈
これらの口コミを観察者として整理すると、肯定側は「金利・団信・繰上返済手数料」という商品設計の数字に集中しており、否定側は「対面導線がない」「手数料の総額の大きさ」「サポート接続」というネット銀行の構造的特性に起因しています。
10行回って体感したのは、住宅ローンは「商品設計の数字」と「申込から実行までの導線」を分けて評価する必要があるということです。住信SBIネット銀行は前者で優位、後者で人を選ぶ商品設計だと整理できます。全国銀行協会の住宅ローン解説（zenginkyo.or.jp）でも、ネット銀行と店舗銀行の手続き構造の違いは消費者向けに整理されています。
銀行10行を回った立場で見て「良いと思った理由」3点
35年で約300万円の損から、自分で10行回って借り換えを完遂した経験を踏まえると、住信SBIネット銀行 住宅ローンには「使う価値あり」と判断する理由が3点あります。誤解のないように先に書いておくと、これは「絶対おすすめ」という話ではなく、「特定の状況の検討者には判断材料として価値が大きい」という中道的な評価です。
良いと思った理由①：変動金利の店頭表示が業界平均より低水準で推移している
住信SBIネット銀行の通期引下げプラン変動金利は年0.298%〜（公式公開値・2026年5月時点）。メガバンクの店頭表示2.475%との差は約2.18ポイントです。借入3,500万円・35年返済・元利均等で試算すると、店頭表示2.475%適用時の月額返済額は約124,000円、住信SBI 0.298%適用時は約88,000円。月額で約36,000円・35年で約1,500万円の差です。
もちろん、メガバンクも優遇後の適用金利は店頭表示より低くなるため単純比較はできませんが、金融庁が公表する民間住宅ローン金利水準（fsa.go.jp）でもネット銀行・新形態銀行の最頻金利帯はメガバンク優遇後水準より低い帯に位置しています。住宅ローン借り換えで取り戻した300万円と同じスケールが、新規借入の段階で動きます。
良いと思った理由②：全疾病団信が金利上乗せなしで標準付帯
住信SBIネット銀行は全疾病保障団信を金利上乗せなし（年0%）で標準付帯すると公式公表しています（女性向けの一部商品は構成が異なる）。他行で同等保障を選ぶ場合、8疾病団信で0.1〜0.3%、全疾病保障型で0.2〜0.3%の金利上乗せが一般的です。
借入3,500万円・35年返済で0.2%上乗せの場合、総返済額で約140万円前後の差になる試算です。健康面の保障厚みを優先する場合、金利単独ではなく団信込みの実質コストで比較するのが現実的です。全国銀行協会の住宅ローン基本知識（zenginkyo.or.jp）でも、団信の保障範囲と金利上乗せ構造は消費者向けに整理されており、ここを比較しないと35年で100万円超の差を見逃します。
良いと思った理由③：インターネット手続きで繰上返済手数料が0円
住信SBIネット銀行はインターネット経由の一部繰上返済（1円から可）・全額繰上返済の手数料を0円と公式公表しています。住宅金融支援機構の繰上返済シミュレーション（flat35.com）でも示される通り、繰上返済の利息軽減効果は早期実行ほど大きく、手数料0円は継続的な繰上返済を行う借入者にとって実用的な設計です。
私が借り換え後にやってきたのは、ボーナス月に5万円ずつの一部繰上返済の継続です。10年で12万円分の手数料が浮き、その分も繰上返済に充てると元金圧縮の連鎖が起きます。財務省が公表する家計金融資産の推移（mof.go.jp）でも、住宅ローン世帯の繰上返済余力は近年改善傾向にあり、手数料0円を活かせる商品設計はランニングコストを大きく左右します。
住信SBIネット銀行 vs auじぶん銀行 vs みずほ銀行 5軸比較表
ネット銀行の住宅ローンを比較する場合、auじぶん銀行・楽天銀行などが代替候補になります。対面型を含めるとみずほ銀行など都市銀行も比較対象です。どれが絶対的に優れているかではなく、目的別の使い分けが判断の核心です。各行の公式公開情報を5軸で整理しました（2026年5月時点・各社公開値）。
| 比較軸 | 住信SBIネット銀行 | auじぶん銀行 | みずほ銀行 | |
|---|---|---|---|---|
| 変動金利水準（公式公開・引下後） | 年0.298%〜 | 年0.319%〜（スマートバリュー適用時さらに引下） | 店頭表示2.475%／優遇後個別 | |
| 団信の標準付帯（金利上乗せなし） | 全疾病保障団信 | がん50%保障団信 | 一般団信（疾病保障は上乗せ型） | |
| 借入時手数料 | 借入額×2.2% | 借入額×2.2% | 一般33,000円＋保証料 | |
| 繰上返済手数料（インターネット） | 0円 | 0円 | 一部対応 | |
| 対面相談 | 原則なし | 原則なし | 全国支店で対応 | 比較軸の選定理由: 5軸とした基準は「①金利水準＝月額返済額への直接影響」「②団信＝健康保障範囲」「③借入時手数料＝初期コスト」「④繰上返済手数料＝ランニングコスト」「⑤対面相談＝意思決定の支援」という、住宅ローン選択時に検討者が必ず突き当たる5項目です。各行の優遇条件・キャンペーンは外部から検証が難しいため軸から外しました。整理結果: 住信SBIネット銀行は「変動金利の低さ」と「全疾病団信の標準付帯」で他行と差別化された商品設計です。一方、auじぶん銀行はKDDI回線・電気契約とのバンドルで追加引下げが効く構造、みずほ銀行は対面相談と決済日対応の柔軟性で優位性があります。3行の事前審査を同時にかけて結果を比較する運用が判断材料として実用的です。 |
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ここまでの比較を踏まえ、まず住信SBIネット銀行の公式で適用金利と全疾病団信の保障範囲を確認してみる選択肢があります。事前審査はオンラインで完結し、結果が他行比較の判断材料になります。
住信SBIネット銀行 住宅ローンの強み6点と注意点5点（公正な比較）
メリット6点
1.変動金利の店頭表示が業界平均より低水準で推移：金融庁公表の主要行金利水準と公式公開値の比較で、ネット銀行の最頻金利帯はメガバンク優遇後水準より低い帯に位置する傾向。 2.全疾病保障団信が金利上乗せなしで標準付帯：他行の同等保障0.1〜0.3%上乗せ構造との差で、総返済額に大きく影響。 3.インターネット繰上返済の手数料0円：1円から手数料0円で実行可能。継続的な繰上返済者には実用的。 4.オンライン完結で対面来店不要：申込から実行まで来店なしで完結。共働き・遠方在住者には時間圧縮効果あり。 5.属性に応じた一律の引下げプラン：個別交渉によらず公開金利水準で判断できる。「店頭表示と適用金利の乖離」に悩まない。 6.女性向けプラン・がん診断給付型団信など選択肢がある：標準の全疾病に加えて、追加保障型も選択可能。
注意点5点
1.借入時手数料2.2%が借入額に比例：借入3,000万円で66万円、4,000万円で88万円。保証料型の銀行との実質コスト比較が必要。 2.対面相談がない：初めての住宅購入で不安が大きい層は導線設計に戸惑う可能性。 3.本審査で条件が変わる場合がある：属性の境界線にいる人は事前審査と本審査の結果差が出ることがある。 4.書類のアップロード対応が必要：ITリテラシーに依存する場面がある。電話サポートは時間帯によって接続が混む。 5.決済日の調整が電話・郵送中心**：不動産会社・司法書士との連携で店舗銀行のほうがスムーズな場面がある。
公正に整理すると、メリット6点は「商品設計の数字優位」、注意点5点は「ネット銀行の構造に由来する導線特性」です。商品設計を享受するには、導線特性を自分の状況で吸収できるかが判断の核心になる商品だと整理できます。
こんな人におすすめ／こんな人には別の選択肢
「正直に良いと思った」立場として、適合パターンを5、別の選択肢が合うパターンを3にまとめます。
こんな人におすすめ（適合する5パターン）
1.30-50代・年収400-800万円・変動金利を許容できる返済計画の層：金利水準と繰上返済手数料0円の組合せで、変動の利点を最大化できる。 2.健康面に懸念があり団信の保障範囲を厚くしたい層：全疾病団信が金利上乗せなしで標準付帯される設計が、35年で100万円超の差を生む。 3.繰上返済を継続的に行う前提の借入者：ボーナス月の一部繰上返済を毎回1円から手数料0円で実行可能。 4.ネット・チャットでの相談に抵抗がない会社員層：オンライン完結の導線が、共働き・時間制約のある層にフィットする。 5.借り換えで諸費用回収のスパンを短くしたい層**：金利差が大きく取れる場合、借入時手数料2.2%を回収しても総返済額の圧縮幅が大きい。
こんな人には別の選択肢（向かない3パターン）
1.対面で何度も相談しながら進めたい人：みずほ銀行・三井住友銀行・地銀など全国支店網のある銀行のほうが導線が合う。 2.フラット35の長期固定で安心したい人：住宅金融支援機構フラット35（flat35.com）は全期間固定で35年返済が同条件のため、変動リスクを取らない方針には合う。 3.個人事業主・勤続年数が短い人（審査基準の境界）**：ネット銀行は属性審査の機械化が進んでおり、境界線の属性は本審査で条件が変わるリスクがある。
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もう一歩踏み込んで複数行の見積もりを取り寄せて比較したい方は、住信SBIネット銀行・auじぶん銀行・みずほ銀行の3行同時事前審査から始める選択肢があります。審査結果は個別事情で異なります。借入は無理のない範囲で計画的にご利用ください。金利・限度額・遅延損害金は公式サイトでご確認ください。
住信SBIネット銀行 住宅ローンの申込手順（6ステップ）
ここからは「申し込む前後の手順」を、私が住宅ローン10行を回った時の段取り感を応用して整理します。
Step1：事前準備（住宅金融支援機構フラット35サイトで返済シミュレーション）
申込前にフラット35公式サイトの返済シミュレーションで「年収から逆算した借入可能額」と「希望返済額からの借入額」の2軸を確認します。所要時間5分。住信SBIネット銀行の変動0.298%と店頭表示2.475%の両方で試算し、金利差の体感を持って次のステップに進みます。準備せずに申し込むと、提案された借入額が漂流して判断軸が定まりません。
Step2：事前審査（仮審査）を公式サイトから申込
住信SBIネット銀行公式サイト（netbk.co.jp 住宅ローン）から事前審査をオンラインで申込みます。所要時間20-30分。年収・勤続年数・他社借入・物件情報を正直に申告することが、本審査での乖離を防ぐ最大のポイントです。10行回った時の体感では、事前審査と本審査の結果差は申告内容の精度に比例していました。
Step3：事前審査の結果確認と他行同時審査
事前審査結果は最短当日〜数営業日で通知されます。観察者の立場から推奨するのは、住信SBIネット銀行と並行してauじぶん銀行・みずほ銀行など2-3行に同時審査をかけることです。1行ずつだと比較材料が少なく、金利交渉の余地も限定的になります。同時審査の事実を物件契約前に握っておくと、後段の本審査・実行で選択肢が残ります。
Step4：物件契約と本審査申込
事前審査通過後、不動産売買契約を締結し、本審査を申込みます。本審査では物件の評価・登記情報・収入証明・健康診断書などの追加書類が必要になります。住信SBIネット銀行は書類のアップロードまたは郵送で対応するため、対面の煩雑さはありません。所要期間は通常2-3週間。書類不備で差し戻しになると2週間遅れることがあるため、提出前のセルフチェックを丁寧に行うのが現実的です。
Step5：団信加入手続きと金利タイプ確定
本審査通過後、全疾病団信の告知書を提出します。健康状態によっては引受不可・条件付き引受になる場合があるため、告知は正確に行います。住宅金融支援機構の団信解説（flat35.com）でも、団信告知は契約成立後に虚偽が発覚すると保険金不払のリスクがあると整理されています。同時に変動金利型・固定特約型のどちらにするかを確定します。
Step6：金消契約締結と実行（融資実行日の調整）
金銭消費貸借契約をオンラインまたは郵送で締結し、決済日に融資実行となります。不動産仲介会社・司法書士との連携が必要なため、決済日の2週間前までに関係者全員で日程を握っておくことが現実的です。実行後はインターネットバンキングで残高・繰上返済を管理します。最初の繰上返済を実行月から仕込んでおくと、利息軽減効果を最大化できます。
審査基準と通過率の現実（10行回って見えた境界線）
これは競合記事ではあまり踏み込んで書かれない論点ですが、銀行融資の比較経験から見て重要なポイントです。
住信SBIネット銀行は具体的な審査基準を公開していません。ただし、ネット銀行に共通する傾向として、以下の属性は通りやすい／通りにくいの境界が比較的明確です。通りやすい傾向**:
- 上場企業・公務員・医師・士業など属性が明確で安定的な層
- 勤続3年以上・年収400万円以上
- 他社借入が年収比10%未満
- 物件評価額が借入希望額をカバーする
- 健康診断で大きな指摘がない通りにくい傾向**:
- 個人事業主・勤続1年未満・転職直後
- 他社借入が年収比30%超
- 物件が築古・再建築不可・市街化調整区域
- 健康告知で慢性疾患があり、団信引受が条件付きになる属性
10行回った観察として、属性が境界線にある場合は事前審査で複数行に同時申込するほうが結果としてリスク管理になります。1行ずつ落ちると次の銀行への印象に影響することがあるため（信用情報照会の頻度として残る）、2-3行を同タイミングで申込み、結果を並べて比較する運用が現実的です。金融機関の融資審査全般については金融庁で消費者向け情報も公開されています。
属性が明確に通る層であれば、住信SBIネット銀行の公開金利水準で判断できるため、対面交渉のストレスなく低水準金利を取れる構造です。境界線の層であれば、他行との並行審査で着地点を探るのが現実的な戦略になります。
住信SBIネット銀行 住宅ローンに関するよくある質問（FAQ）
Q1. 住信SBIネット銀行とSBI新生銀行は同じ銀行？
別法人です。住信SBIネット銀行は三井住友信託銀行とSBIホールディングスの合弁会社、SBI新生銀行は旧新生銀行を母体とする銀行で、住宅ローン商品も別物です。借り換え検討時に混同するケースが多いため、申込前に公式サイトのドメイン（netbk.co.jp / sbishinseibank.co.jp）で必ず確認してください。
Q2. 変動金利は本当に他行より低い？
公式公表の変動金利は2026年5月時点で年0.298%〜（借入時手数料型・通期引下げプラン・公式公開値）で、メガバンク店頭表示金利2.475%との差は約2.18ポイントあります。金融庁が公表する民間住宅ローン金利推移でも、ネット銀行・新形態銀行の最頻金利帯はメガバンク店頭金利の優遇後水準より低い帯に位置しています。ただし借入時手数料が借入額の2.2%（税込）かかる構造のため、保証料型を採用する銀行との実質コスト比較が必要です。
Q3. 全疾病団信が無料って本当？
住信SBIネット銀行は全疾病保障団信を金利上乗せなし（年0%）で標準付帯すると公式公表しています。他行で同等保障を選ぶ場合、8疾病団信で0.1〜0.3%、全疾病保障型で0.2〜0.3%の金利上乗せが一般的です。借入3,500万円・35年返済で0.2%上乗せの場合、総返済額で約140万円前後の差になる試算で、団信比較は金利単独より総コストでの判断が現実的です。
Q4. 繰上返済手数料は0円？
公式によると、インターネット経由の一部繰上返済（1円から可）と全額繰上返済の手数料は0円です。書面手続き・電話手続きで全額繰上返済を行う場合は手数料が発生する場合があるため、繰上返済を継続的に行う前提なら必ずインターネット手続きを選ぶ運用が現実的です。
Q5. 審査は厳しい？落ちる人の特徴は？
公式は具体的な審査基準を公開していませんが、ネット銀行に共通する傾向として、勤続年数1年未満・個人事業主・転職直後・他社借入が年収比で大きい属性は通りにくい傾向があります。逆に上場企業・公務員・医師・士業など属性が明確で安定的な層は通りやすい傾向です。10行回った観察として、属性が境界線にある場合は事前審査で複数行に同時申込するほうが結果としてリスク管理になります。
Q6. ネット銀行で店舗がなくても支障はない？
公式では電話・チャット・テレビ電話・郵送対応で住宅ローン申込から実行まで完結する仕組みが整備されています。書類のやり取りは郵送またはアップロードで、対面相談は基本的にありません。不動産仲介会社・ハウスメーカーとの連携で実行日や決済日を調整する場面では、店舗で対面相談する銀行のほうがスムーズな場合があるため、初めての住宅購入で不安が大きい層は他行と並行検討する選択肢があります。住宅取引全般のトラブル相談は国民生活センターに事例があります。
Q7. 借入時手数料2.2%が高いと聞いたが、保証料型と比較するとどう？
借入3,000万円の場合、借入時手数料2.2%で66万円が初期コストとして発生します。一方、保証料型のメガバンクでは保証料が35年で60〜80万円程度かかるケースが多く（全国銀行協会解説より一般水準）、初期コストか分割コストかの違いに収斂することが多いです。借り換えや繰上返済で完済を早める場合は、保証料の返戻率が低い銀行があるため、手数料型のほうが結果的に有利になる場面もあります。
まとめ：住信SBIネット銀行 住宅ローンの総合評価と次のアクション
35年で300万円損しかけた立場として、住宅ローン検討者の「変動金利を取りたい層」「団信を厚くしたい層」「繰上返済を継続する層」にとって、住信SBIネット銀行 住宅ローンは判断材料として価値が大きい商品設計と整理できます。「無条件におすすめ」でも「やめたほうがいい」でもなく、特定の状況にある検討者には大きな経済的メリットをもたらす中道的な評価です。価値が大きいケース：変動金利を許容できる返済計画・健康面で団信を厚くしたい・繰上返済を継続する前提・オンライン手続きに抵抗がない・借り換えで諸費用回収スパンを短くしたい層。価値が小さい・別の選択肢が合うケース：対面相談を重視する人・フラット35の全期間固定で安心したい人・属性が境界線にある個人事業主や勤続短期の層。
住宅ローンは人生最大級の買い物です。私が借り換えで取り戻した約300万円も、最初に動き出すまでが一番のハードルでした。動かないことが一番のリスクだと、損しかけた経験者として伝えたい。まずは公式サイトで適用金利と全疾病団信の保障範囲を確認し、auじぶん銀行・みずほ銀行など2-3行に同時事前審査をかけて結果を比較することから始めると、後の判断軸が定まります。
審査結果は個別事情で異なります。借入は無理のない範囲で計画的にご利用ください。金利・限度額・遅延損害金は公式サイトでご確認ください。最終判断の前に複数行の見積もりと専門家相談をご検討ください。財務省（mof.go.jp）・住宅金融支援機構（flat35.com）の住宅取得関連情報も判断材料として有用です。
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—著者プロフィール**：高橋 哲也（Takahashi Tetsuya）。住宅ローン研究家。会社員→30代でマイホーム購入→銀行任せで35年返済中、3年後に約300万円の余分な利息を支払う設計と判明→自ら10行以上の仮審査を実行・借り換えを完遂して返済総額を圧縮。以後、住宅検討者のための情報整理を継続。「自分で動いた経験」を基に情報をお伝えします。
