つなぎ融資とは？金利・費用と繰上返済｜住宅ローンへの一本化を解説

つなぎ融資とは、注文住宅の土地代・着工金・中間金を、住宅ローンの実行前に立て替える短期の融資です。金利は年2〜4%程度と住宅ローンより高く、完成時に住宅ローンで全額返済します。繰上返済の考え方に加え、公式で確認した3社の手数料と、工期が延びたときの利息を実額で並べます。

この記事でわかること

結論を先に書きます

つなぎ融資は、注文住宅で「住宅ローンが下りる前の支払い」を立て替えるための短期融資です。土地代・着工金・中間金という引渡し前の3回の支払いに使います。

金利は住宅ローンより高く、年2〜4%程度が相場（各金融機関の公表金利・2026年時点）。建物の完成と同時に、住宅ローンの実行金でつなぎ融資を全額返済する流れが一般的です。

金利や費用は金融機関ごとに幅があり、取り扱う銀行も限られます。数字はあくまで目安として押さえ、最終的な条件は各金融機関の最新情報で確認してください。

つなぎ融資とは？注文住宅で必要になる仕組み

つなぎ融資とは、住宅ローンの実行前に発生する支払いを、一時的に立て替える短期の融資です。

注文住宅では、建物が完成して引渡しを受ける前に、まとまったお金を数回に分けて払う必要があります。ところが住宅ローンの融資が実行されるのは、原則として建物の引渡し時。この「支払いは先、ローンは後」というズレを埋めるのがつなぎ融資です。

住宅金融支援機構の【フラット35】でも、融資実行は原則として物件の引渡し時です。そのため土地取得や建築中の支払いには、別途つなぎ融資が必要になります（住宅金融支援機構 公式・2026年時点）。

なぜ住宅ローンだけでは足りないのか

建売住宅やマンションは、引渡し時にまとめて代金を払います。この場合は住宅ローンの実行タイミングと支払いが一致するため、つなぎ融資は基本的に不要です。

一方で注文住宅は、土地を先に買い、そこから設計・着工・完成へと数か月かけて進みます。その間に業者へ支払うお金は、まだ実行されていない住宅ローンではまかなえません。

自己資金だけで引渡しまでを乗り切れる人は少数です。手元資金が足りない部分を短期で借りるのが、つなぎ融資の役割になります。

土地代・着工金・中間金という3回の支払い

注文住宅では、代金を大きく3回に分けて支払うのが一般的です。それぞれのタイミングでつなぎ融資を使います。

支払いのタイミング	支払う費用の目安	つなぎ融資の使い方
土地の引渡し時	土地代金の全額	土地代をつなぎ融資で立て替える
建物の着工時	工事代金の約3分の1	着工金をつなぎ融資で支払う
上棟・中間時	工事代金の約3分の1	中間金をつなぎ融資で支払う

支払いのたびに融資を受けるため、つなぎ融資は複数回に分けて実行されるのが普通です。回数が増えれば、利息の起算点もその数だけ増えます。

ただし事務手数料は、回数分かかるとは限りません。初回だけで済む商品もあるため、回数と手数料の関係は商品ごとに確認が要ります（実額は後述の比較表）。

住宅ローン本体の諸費用とあわせて考えると全体像がつかみやすくなります。費用の内訳は住宅ローンの諸費用の内訳もあわせて確認してみてください。

つなぎ融資の金利・費用はいくらかかる？

つなぎ融資の費用は、大きく「金利（利息）」と「事務手数料・印紙税などの諸費用」に分かれます。

結論から言うと、つなぎ融資は住宅ローンより金利が高く、短期でも数十万円規模の費用がかかることがあります。金額は借入額・期間・回数で変わるため、目安をつかんでおきましょう。

金利相場（年2〜4%）と住宅ローンとの差

つなぎ融資の金利は、年2〜4%程度が相場とされています（各金融機関の公表金利・2026年時点）。住宅ローンの変動金利が年0.4〜1.8%程度であることと比べると、明らかに割高です。

つなぎ融資と住宅ローン本体の違いを、金利・期間・返済の観点で並べます。

つなぎ融資と住宅ローンの違い

つなぎ融資

金利の目安

年2〜4%程度

借入期間

数か月〜1年程度の短期

返済方法

完成時に一括返済

担保

原則なし（無担保が多い）

住宅ローン（本体）

金利の目安

年0.4〜1.8%程度

借入期間

最長35年程度の長期

返済方法

毎月の元利均等返済

担保

土地・建物に抵当権

図：つなぎ融資は住宅ローンより金利が高い短期融資で、完成時に本体ローンで返済される。

比較項目	つなぎ融資	住宅ローン（本体）
金利の目安	年2〜4%程度	年0.4〜1.8%程度
借入期間	数か月〜1年程度の短期	最長35年程度の長期
返済方法	完成時に一括返済	毎月の元利均等返済
担保	原則なし（無担保が多い）	土地・建物に抵当権

金利が高いのは、無担保で短期という貸し手のリスクを反映しているためです。数字はいずれも各金融機関の公表値（2026年時点）を目安にした幅であり、実際の条件は申込先で確認が必要です。

事務手数料・印紙税・利息のシミュレーション

つなぎ融資では、金利以外にも諸費用がかかります。代表的なのは事務手数料と印紙税です。

• 事務手数料：110,000円（税込）を基準にする金融機関が多い。初回のみの商品もあれば、延長時に追加される商品もある
• 印紙税：金銭消費貸借契約書に貼る収入印紙。記載金額1,000万円超5,000万円以下で本則2万円（国税庁「印紙税額の一覧表」No.7140・2026年時点）
• 利息：借入額×金利×期間で計算される

利息の感覚をつかむために試算してみます。土地代1,000万円を年3%で6か月借りた場合、利息はおよそ15万円です（単純計算の試算値）。着工金・中間金の分も加わるため、実際はこれより大きくなります。

つまりつなぎ融資は、借入期間が長いほど費用が増える構造です。工程を早めて借入期間を縮めることが、そのまま節約につながります。

では、実際の金融機関はいくらで、3回分を合計するとどうなるのか。次の2章で実額を並べます。

つなぎ融資の実額比較｜公式で条件を公開している3社

つなぎ融資を比べるとき、先に見るべきは金利ではなく事務手数料の決め方です。金利は審査で決まりますが、手数料は商品ページに金額が書かれています。

ここでは、商品ページで条件を公開している3社を並べました。数値はすべて各社の公式ページで確認したものです。

つなぎ融資の条件比較（各社公式ページ・2026年9月9日確認）

項目	楽天銀行 つなぎローン	SBIアルヒ フラットつなぎ	MSJプロパーつなぎローン
事務手数料（税込）	110,000円	Aタイプ110,000円／Bタイプ55,000円＋融資額×1.43%	初回110,000円
延長したとき	延長期間は別途必要	確認したページに記載なし	1年超で110,000円、以降22,000円
融資回数	最大3回	最大4回	最大4回（リフォーム一体型は2回）
融資金額	確認したページに記載なし	100万〜1億2,000万円	100万〜1億2,000万円
利息の払い方	融資実行時に融資金から差引き	完済日に一括で支払い	住宅ローン融資金から差引き

出典: 楽天銀行「つなぎローン ご契約諸費用」／SBIアルヒ「フラットつなぎ 融資条件」／日本モーゲージサービス「MSJプロパーつなぎローン」（いずれも2026年9月9日確認・条件は変更されることがあります）

定額型はいずれも110,000円（税込）が基準額です。ただし追加でかかる条件は各社で違います。

事務手数料は「定額型」と「定率型」で総額が変わる

手数料には、金額が決まっている定額型と、借入額に比例する定率型があります。結論から言うと、借入額が大きいほど定率型は重くなります。

SBIアルヒのフラットつなぎは、Aタイプが110,000円（税込）の定額。Bタイプは初回55,000円に融資額の1.43%を上乗せする定率型です。

どこで逆転するかを計算すると、約385万円が分かれ目になります。110,000円＝55,000円＋借入額×1.43% を解いた自前計算の値です。

事務手数料の2つの決め方

定額型（110,000円）

金額の決まり方

借入額にかかわらず固定

2,700万円のとき

110,000円

1,000万円のとき

110,000円

手数料が安く済むのは

借入額が約385万円を超える人

定率型（55,000円＋1.43%）

金額の決まり方

借りるほど増える

2,700万円のとき

441,100円

1,000万円のとき

198,000円

手数料が安く済むのは

借入額が約385万円以下の人

図：事務手数料は約385万円を境に、定率型のほうが高くなる（SBIアルヒ フラットつなぎのA・Bタイプで試算）。

たとえば2,700万円を借りる場合、定率型の手数料は441,100円。定額型の110,000円と比べると、差はおよそ33万円です。

ただしこれは手数料だけを並べた比較。適用金利や取扱条件は別に確認が要ります。SBIアルヒの融資条件ページに具体的な適用金利の記載はなく、上限として実質年率15.0%以下と示されています。

利息を前払いするか、完済時に払うかで手元資金が変わる

利息の払い方は、大きく「融資金から差し引く前払い」と「完済時の後払い」に分かれます。

楽天銀行は、融資実行時に融資金から利息を差し引く前払い方式。日本モーゲージサービスは、住宅ローンの融資金から差し引きます。SBIアルヒは完済日に、期限までの利息を一括で支払う形です。

前払い方式では、手元に入る金額が利息の分だけ減ります。土地代の決済にいくら必要かは、利息を引いたあとの金額で逆算しておきましょう。

なお遅延損害金は、SBIアルヒが年14.0%、日本モーゲージサービスが年14.5%（いずれも年365日の日割り）。工期の遅れとは別の話ですが、期限管理は厳しめに見ておくのが安全です。

金利が「短期プライムレート＋上乗せ」で決まる商品もある

つなぎ融資の金利は、固定の数字ではなく計算式で示されることがあります。

日本モーゲージサービスのつなぎローンは、短期プライムレートに年1.00〜3.00%を上乗せする固定金利。毎月見直され、資金を受け取る時点の金利が適用されます。

その短期プライムレートは、日本銀行が最頻値を公表しています。直近の最頻値は日本銀行「短期プライムレート（最頻値）の推移」で年2.375%（2026年8月12日現在）。単純に当てはめると、年3.375〜5.375%という幅になります。

ただし各社が使う短期プライムレートは自社の設定値です。日銀公表の最頻値と一致するとは限らないため、この数字は水準感の目安として見てください。

記事の前半で挙げた「年2〜4%程度」は、あくまで幅の目安。短期プライムレートが上がる局面では、上振れすることもあります。

楽天銀行も「金利は毎月見直し、申込時ではなく借入時の金利が適用」と明示しています。契約する月の金利で試算し直すのが、実務的な進め方です。

つなぎ融資の総額シミュレーション｜工期が2か月延びるといくら増えるか

つなぎ融資の総額は、借入額よりも借りている日数で動きます。同じ借入額でも、工期が2か月延びれば利息は約13万3,000円増えます。

以下は自前の試算です。前提を先に出します。

• 土地代1,500万円を240日／着工金600万円を150日／中間金600万円を90日
• 金利は年3.0%固定（試算のために置いた前提値。実際の金利は審査により異なる）
• 利息は1年365日の日割り計算
• 事務手数料110,000円（初回のみ）、印紙税20,000円

工程どおりに進んだ場合の総額

ケース1：予定どおり完成した場合の利息（年3.0%・自前試算）

借入の内訳	金額	借入日数	利息
土地代	1,500万円	240日	295,890円
着工金	600万円	150日	73,973円
中間金	600万円	90日	44,384円
利息合計	―	―	約41万4,000円

これに事務手数料110,000円と印紙税20,000円を足すと、総額はおよそ54万4,000円。金利の数字だけを見ていると、見落としやすい金額です。

工期が2か月延びた場合の総額

工期が60日延びると、3本すべての借入期間が同じだけ伸びます。

ケース2：完成が60日遅れた場合の利息（年3.0%・自前試算）

借入の内訳	金額	借入日数	利息
土地代	1,500万円	300日	369,863円
着工金	600万円	210日	103,562円
中間金	600万円	150日	73,973円
利息合計	―	―	約54万7,000円

手数料と印紙税を足すと、総額はおよそ67万7,000円。ケース1との差は約13万3,000円です。

工期の遅れは、そのまま利息に跳ね返ります。契約前に工程表を確認し、遅れが出たときの利息と手数料の扱いを金融機関に聞いておきましょう。

印紙税は借入額の区分で変わる

印紙税は一律ではありません。金銭消費貸借契約書に書かれた金額によって、階段状に上がります。

消費貸借に関する契約書の印紙税額（本則・第1号文書）

契約書の記載金額	印紙税額
100万円超〜500万円以下	2,000円
500万円超〜1,000万円以下	1万円
1,000万円超〜5,000万円以下	2万円
5,000万円超〜1億円以下	6万円

出典: 国税庁「印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで」No.7140（2026年9月9日確認）。前掲の楽天銀行のご契約諸費用ページも同じ区分で案内しており、1億円超1億2,000万円以下は10万円としています。

つまり借入額が5,000万円を超えると、印紙税だけで4万円上がります。土地代と工事代の合計が区分の境目に近い人は、どちらの区分に入るかを先に確認しておくと安心です。

つなぎ融資の返済方法と、住宅ローン本体への一本化

つなぎ融資は、建物の完成時に住宅ローンの実行金で全額返済するのが基本の流れです。これがそのまま「住宅ローン本体への一本化」になります。

つまり別々のローンをあとで合体させるのではなく、はじめから完成時に本体ローンで清算される前提で組まれます。この設計を理解すると、繰上返済の考え方も整理しやすくなります。

返済方法は利息の払い方で3タイプ

つなぎ融資の返済は、利息の払い方で大きく3タイプに分かれます。

利息の払い方で3タイプ

• 借入中に利息を払うか、完成時まで後払いか
• • 一括返済型借入中の返済はなく、完成・住宅ローン実行時に元利をまとめて返す
  • 利息前払い型借入中は利息のみ毎月支払い、元金は完成時に住宅ローンで返す
  • 元利据置型借入中の支払いはなく、利息を元金に組み入れて完成時に精算する

図：つなぎ融資は利息の払い方で3タイプに分かれ、総支払額と毎月負担が変わる。

どのタイプかで、借入期間中の毎月負担と総支払額が変わります。契約前に「借入中に利息を払うのか、完成時までまとめて後払いか」を確認しておきましょう。

• 一括返済型：借入中の返済はなく、完成・住宅ローン実行時に元利をまとめて返す
• 利息前払い型：借入中は利息のみ毎月支払い、元金は完成時に住宅ローンで返す
• 元利据置型：借入中の支払いはなく、利息を元金に組み入れて完成時に精算する

利息前払い型は毎月の負担が発生するかわりに、完成時の一括負担を抑えられます。手元資金の状況に合わせて選ぶのが現実的です。

完成時に住宅ローンで全額返済される流れ

建物が完成して引渡しを受けると、いよいよ住宅ローン本体が実行されます。この実行金で、それまでのつなぎ融資（土地代・着工金・中間金）をまとめて完済します。

この時点でつなぎ融資は消え、残るのは住宅ローン本体だけになります。以降は毎月の返済を35年など長期で続けていく、通常の住宅ローン返済に移行します。

一本化の手続きは金融機関側で進むため、利用者が別途「借り換え」をする必要はありません。同じ銀行でつなぎ融資と本体ローンをセットで組むのが、手続きをスムーズにするコツです。

つなぎ融資は繰上返済で利息を減らせるのか

つなぎ融資は完成時に一括返済されるため、住宅ローン本体のような「毎月の残高を少しずつ前倒しで返す繰上返済」とは考え方が異なります。

それでも利息を減らす余地はあります。カギは「借入期間の短縮」と「自己資金の投入タイミング」の2つです。

自己資金を投入して借入額を圧縮する

つなぎ融資の利息は、借入額×金利×期間で決まります。手元資金がある人は、つなぎ融資の借入額そのものを減らすことで利息を圧縮できます。

たとえば中間金の一部を自己資金で払えば、その分つなぎ融資の実行額が下がり、利息も減ります。これは本体ローンでいう「繰上返済」に近い効果を、借入前に先取りする発想です。

一部のつなぎ融資では、途中で自己資金を入れて残高を減らす対応が可能な場合もあります。繰上返済の可否は商品ごとに違うため、契約前に確認しておきましょう。

借入期間を短くして利息を抑える

もう一つのカギが、借入期間の短縮です。つなぎ融資は日割りや月割りで利息が積み上がるため、完成・引渡しが早まれば利息も減ります。

工程の遅れは利息増に直結します。着工から完成までのスケジュールを業者と詰め、支払い時期をなるべく後ろ倒しにできないかも相談すると効果的です。

住宅ローン本体の繰上返済の効果やタイミングは、住宅ローンの繰上返済の効果とタイミングで詳しく整理しています。つなぎ融資完済後の返済戦略とあわせて考えると、総返済額を抑えやすくなります。

つなぎ融資を使わずに済ませる方法

つなぎ融資は便利ですが、金利が高く費用もかさみます。条件が合えば、つなぎ融資を使わずに支払いを乗り切る方法もあります。

代表的な選択肢が「分割実行」「土地先行融資」「自己資金・親からの援助」の3つです。自分の状況で使えるかを確認しましょう。

分割実行との違い

分割実行とは、住宅ローン本体を数回に分けて実行してもらう仕組みです。土地代・着工金・中間金のタイミングで、そのつど住宅ローンの一部を実行します。

分割実行なら、はじめから住宅ローンの低い金利が適用されるため、つなぎ融資の高い金利を負担せずに済みます。ただし分割実行に対応する金融機関は限られ、多くのネット銀行は非対応です。

つなぎ融資と分割実行の違いを整理します。

比較項目	つなぎ融資	分割実行	土地先行融資
適用金利	年2〜4%程度と高め	住宅ローンの低金利	住宅ローンの低金利
対応金融機関	都市銀行・地銀など	一部の金融機関のみ	一部の金融機関のみ
向いている人	分割実行非対応の銀行を使う人	低金利を最優先する人	土地代だけ先に借りたい人

土地先行融資・自己資金・親の援助

土地先行融資は、土地の購入代金だけ住宅ローンを先に実行してもらう方法です。建物部分は完成時に実行するため、着工金・中間金は別途つなぎ融資や自己資金で対応します。

自己資金に余裕がある人や、親からの資金援助を受けられる人は、そもそもつなぎ融資の必要性が下がります。ただし親からの援助は贈与税の対象になり得るため、非課税の特例の要件を国税庁の情報で確認しておくと安心です。

どの方法が合うかは、金利・手数料・手続きの手間を総合して判断します。判断に迷うときは、中立的な立場の専門家に相談するのも一手です。無料で使えるFP相談サービスの比較もあわせて検討してみてください。

つなぎ融資が必要かの判定と金融機関の選び方

自分につなぎ融資が要るかどうかは、注文住宅か・住宅ローンの実行が引渡し時か・引渡し前の支払いを自己資金で払えるかで決まります。

つなぎ融資が必要かどうかは、次の3つの質問で整理できます。

つなぎ融資が必要かの判定

• 3つの質問で整理する
• 1注文住宅か建売やマンションを引渡し時一括で買う人は、原則として対象外
• 2住宅ローンの実行が引渡し時か分割実行に対応する金融機関なら、つなぎ融資は要らないことがある
• 3引渡し前の支払いを自己資金で払えるか自己資金や親の援助でまかなえるなら必要性は下がる

注文住宅で、実行が引渡し時で、自己資金でまかなえないなら検討対象

図：注文住宅で住宅ローンが引渡し時に実行される場合、つなぎ融資の検討対象になる。

順番に見ていけば、自分がつなぎ融資の検討対象かどうかが判断できます。建売やマンションを引渡し時一括で買う人は、原則として対象外です。

取扱金融機関が限られる注意点

つなぎ融資は、すべての金融機関が扱っているわけではありません。都市銀行や地方銀行を中心に取り扱いがある一方、多くのネット銀行はつなぎ融資に非対応です。

そのため「金利の低いネット銀行で住宅ローンを組みたいが、つなぎ融資が使えない」というミスマッチが起きがちです。住宅ローンとつなぎ融資はセットで検討するのが失敗を防ぐコツになります。

分割実行や土地先行融資に対応した金融機関を選べば、つなぎ融資自体を回避できることもあります。金融機関ごとの取り扱いは、住宅ローンのおすすめ比較で条件を見比べてみてください。

総コストで比較する

つなぎ融資を使う前提なら、住宅ローンの金利だけでなく、つなぎ融資の金利・手数料まで含めた総コストで比べるのが正解です。

本体の金利がわずかに低くても、つなぎ融資の手数料が高ければ逆転することがあります。見積もりを取るときは、つなぎ融資部分の条件も必ず提示してもらいましょう。

よくある質問

つなぎ融資について、注文住宅を検討する人から多い質問を整理します。

まとめ：つなぎ融資は総コストで判断する

つなぎ融資について、仕組み・費用・繰上返済・一本化の観点から最後に整理します。

つなぎ融資は、金利の高さだけを見ると損に感じるかもしれません。ですが注文住宅では、支払いのズレを埋める現実的な手段として欠かせない場面があります。

大切なのは、本体の住宅ローンとつなぎ融資を切り離さずに考えること。金利・手数料・対応金融機関を総合して、総コストが最小になる組み合わせを選ぶのが、後悔しない住宅ローン選びの第一歩です。

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• 住宅ローンのおすすめ比較
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