住宅ローンの名義変更はできる？親子・兄弟で引き継ぐ方法

住宅ローンの名義変更は、銀行の承諾がなければできません。親子・兄弟・夫婦で引き継ぐ現実的な方法は、引き継ぐ人の名義での借り換えです。家の名義も移すと、登録免許税（贈与・売買は原則2%）と贈与税がかかります。

この記事でわかること

先に結論から

住宅ローンの返済中に、家族へ名義を移すことはできます。ただし、銀行の承諾なしに借りている人を入れ替えることはできません。実際には、引き継ぐ人が新しく借りて今のローンを返す「借り換え」が中心になります。

この記事の要点

住宅ローンの「名義」はローンと家の2つある

「名義変更」という言葉で、別々の2つの手続きが混ざりがちです。ローンの名義（借りている人）と、家の名義（持ち主）は、変える相手も費用も違います。

ローンの名義は、銀行と結んだ金銭消費貸借契約の借り手です。家の名義は、法務局の登記に載っている所有者を指します。結婚や引っ越しで名字・住所が変わったときの「表示の変更」も、名義変更と呼ばれることがあります。

名義変更の3つの意味

何の名義か	記録されている場所	変えるときに要るもの
ローンの名義（借りている人）	銀行との契約・抵当権の登記	銀行の承諾と、引き継ぐ人の審査
家の名義（持ち主）	法務局の登記（所有権）	売買・贈与・相続などの原因と、所有権の移転登記
名字・住所の表示	登記・銀行の登録内容	変更登記（2026年4月から義務）と借入先への届け出

あなたの「名義変更」はどれ？

• 変えたいのは何かで、相手と手続きが分かれる
• 1返済する人を家族に替えたい銀行の承諾が要る。現実には引き継ぐ人の名義で借り換え
• 2家の持ち主を家族に替えたいローンが残っていれば先に銀行へ相談。登録免許税と贈与税を確認
• 3結婚・引っ越しで名字や住所が変わった持ち主は変わらない。法務局で変更登記、借入先にも届け出

1と2は同時に動くことが多い。3は単独の手続き

図：名義変更の3つの意味と、それぞれの窓口

離婚にともなう名義の整理は、財産分与が絡むため、別の論点です。離婚の場合は離婚で住宅ローンはどうなる？とペアローンで離婚したらどうなる？で整理しています。この記事で扱うのは、親子・兄弟・婚姻中の夫婦・相続・結婚の場面です。

ローンの名義は銀行の承諾がないと変えられない

返済中のローンを別の人に引き継ぐことを、法律では「免責的債務引受」と呼びます。民法472条は、その成り立ち方を2通りに限っています。

民法472条が定める免責的債務引受の成り立ち方

誰と誰が契約するか	いつ効力が生じるか
銀行と、引き継ぐ人	銀行が今の借り手に、契約したことを通知したとき
今の借り手と、引き継ぐ人	銀行が、引き継ぐ人に承諾したとき

出所: e-Gov法令検索「民法」472条2項・3項。

どちらの形でも、銀行が関わらなければ引き継ぎは成立しません。家族の間で「これからは子が払う」と決めても、銀行との関係では親が借り手のままです。

銀行は、借りた人の収入や年齢、信用情報を審査して貸しています。借り手を替えるなら、引き継ぐ人をあらためて審査することになり、承諾するかどうかは、銀行の判断です。

家の名義だけ先に移すのは契約違反になる

ローンが残っている家には、銀行の抵当権が付いています。契約書には、銀行の承諾なしに家を譲らないという約束が入っています。

たとえばドコモSMTBネット銀行の「不動産抵当権設定契約規定」（2026年8月3日現在）が一つの例です。第3条は「あらかじめ貴社の承諾がなければ抵当物件を譲渡」しないという定めです。あわせて交付する確認事項には、承諾なく譲渡した場合の扱いも書かれています。期限の利益を失わせ、抵当権を実行して競売することがある、という内容です。

期限の利益を失うと、分割で返す権利がなくなり、残りを一括で返すよう求められます。ローンの返済中に、銀行に黙って家の名義を親から子へ移すのは避けてください。

家族に引き継ぐ方法は3つ

ローンを家族に引き継ぐ方法は、大きく3つです。どれを選んでも、引き継ぐ人の収入で返せるかどうかが出発点になります。

家族にローンを引き継ぐ方法の比較

方法	審査	家の名義	向いている場面
今の銀行に借り手の変更を相談	今の銀行が引き継ぐ人を審査	移すかどうかも銀行と相談	今の銀行が応じてくれる
引き継ぐ人の名義で借り換え	新しい銀行の審査	移す（売買か贈与）か、担保に入れてもらう	引き継ぐ人に返済できる収入がある
家を売ってローンを返す	なし	買った人へ	誰も引き継げない・住む人がいない

1つ目は、まず今の銀行に聞いてみる価値があります。応じてもらえないときの次の手が、2つ目の借り換えです。引き継ぐ人の借入可能額は住宅ローンは年収の何倍が目安？で目安をつかめます。

新しい銀行で借りるとき、借りる人と家の持ち主が違っても構わない場合があります。持ち主に「担保提供者」として抵当権を設定してもらう形で、扱いは銀行ごとに異なるため事前の確認が欠かせません。

親から子へ引き継ぐとき

親の定年や病気で返済が苦しくなり、その家に住む子が引き継ぐ場面です。気をつけたいのは、親の名義のローンを子が代わりに払い続ける形です。

相続税法8条は、ただで「第三者のためにする債務の弁済」を受けた場合の扱いを定めています。その利益の額を、贈与で取得したものとみなす規定です。親の借金を子が払えば、利益を受けたのは親の側です。贈与税は、1年間にもらった額から基礎控除110万円を引いて計算します。

同じ条文には例外もあります。親が資力を失って返済が難しく、扶養義務者である子が肩代わりした場合です。このときは、返済が難しい部分を贈与とみなしません。当てはまるかどうかは事情で変わるため、払い始める前に税務署へ確認してください。

子の名義で借り換えて家も子に移すなら、売買か贈与のどちらかです。親から買う場合は、住宅ローン控除の要件に注意が要ります。国税庁が示す要件の1つが、取得のときとその後も引き続き「生計を一にする親族」からの取得でないことです。詳しくは住宅ローン控除が受けられないケースで扱っています。

兄弟の間で引き継ぐとき

親から相続した家が兄弟の共有になり、住み続ける側が引き継ぐ場面が典型です。兄のローンを弟が引き継ぐ場合も、手順は親子と同じで、弟の名義での借り換えが中心になります。

共有の家を1人の名義にまとめるなら、もう一方の持分を買い取るか、贈与を受けます。持分の売買も、登記の税率は通常の売買と同じです。代金を払わずに持分を受け取れば、受け取った側に贈与税がかかる場合があります。

兄弟から買った場合も、取得のときとその後も生計を一にしていれば、住宅ローン控除の対象外です。生計が別なら、この要件には当たりません。

夫から妻へ引き継ぐとき（婚姻中）

夫の収入が減った、病気で働けなくなったなどで、妻が返済を引き継ぐ場面です。ここでも妻の名義での借り換えが中心で、妻の収入で審査を受けます。

家の名義も夫から妻へ移すと、贈与として贈与税の対象です。婚姻期間が20年を過ぎた夫婦なら、居住用の家の贈与に「配偶者控除」が使えます。基礎控除110万円とは別に最高2,000万円まで控除でき、受けるには贈与税の申告が必要です。

夫婦間の配偶者控除の主な要件

要件	内容
婚姻期間	婚姻期間が20年を過ぎた後の贈与
対象	居住用の不動産、または取得するためのお金
住むこと	贈与を受けた年の翌年3月15日までに住み、その後も住み続ける見込み
控除額	基礎控除110万円とは別に、最高2,000万円
手続き	贈与税の申告をして適用を受ける

出所: 国税庁「No.4452 夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除」（令和8年4月1日現在法令等）。

夫婦2人で組み直すなら、ペアローンや収入合算も候補です。違いはペアローン・連帯債務・単独ローンの選び方で比べています。妻のお金で夫のローンを繰り上げ返済する場合の贈与税は、妻の貯金で繰り上げ返済はNG？を参考にしてください。

借り換えで名義を付け替える手順と費用

借り換えによる名義の付け替えは、「新しいローンの審査」と「家の登記」を同時に進める作業です。順番を間違えると、審査に落ちたのに家の名義だけ動いた、という状態になりかねません。

借り換えで名義を付け替える流れ

• 家の名義は、新しいローンの審査が通ってから動かす
• 1今の銀行に相談する借り手の変更に応じるか、一括返済の手数料はいくらか
• 2引き継ぐ人の借入可能額を調べる残っているローンを返せる額を借りられるか
• 3家の名義の移し方を決める売買か贈与か、担保提供者になってもらうか。税金を試算
• 4新しい銀行の審査を受け、契約する家の評価と、引き継ぐ人の収入・信用情報を見られる
• 5今のローンを返し、登記をする抵当権の抹消、所有権の移転、新しい抵当権の設定
• 6必要なら贈与税の申告をする家や持分をただで受け取った場合など

今のローンの完済と登記の段取りは、銀行と司法書士が決めることが多い

図：借り換えで家族に名義を移すときの順番

家の名義を移すときの登録免許税

家の名義を移す登記には、登録免許税がかかります。税額は「不動産の価額×税率」で、価額は原則として市町村の固定資産課税台帳に登録された価格です。

名義変更にかかわる登録免許税の税率

登記の原因	税率	補足
贈与（土地・建物）	1,000分の20	軽減なし
売買（建物）	1,000分の20	一定の住宅用家屋を買って住むなら1,000分の3（2027年3月31日まで）
売買（土地）	1,000分の15	2029年3月31日までに登記を受ける場合
相続（土地・建物）	1,000分の4	相続登記は取得を知ってから3年以内に義務
名字・住所の変更	土地・建物1個につき1,000円	持ち主は変わらない

出所: 国税庁「No.7191 登録免許税の税額表」（令和8年4月1日現在法令等）、法務局「所有権登記名義人住所氏名変更」申請書記載例。

住宅用家屋の軽減税率は、売買と競落で取得した場合に限られます。親から贈与で受け取った家には使えません。贈与か売買かで、登記の税金も贈与税も変わるということです。

司法書士の報酬や、新しいローンの事務手数料・保証料は、事務所や銀行ごとに違います。見積もりを取って、税金と合わせた総額で比べてください。

贈与税がかかる場面

名義変更で贈与税が問題になるのは、ただ、または安い値段で何かを受け取ったときです。次の表に、よくある場面をまとめました。

名義変更で贈与税が問題になる主な場面

場面	贈与税の扱い	根拠
家や持分をただで受け取った	贈与税の対象	国税庁 No.4402
親のローンを、子が親の名義のまま払った	贈与とみなされることがある	相続税法8条
親が返済できない状態で、子が肩代わりした	返済が難しい部分は対象外	相続税法8条ただし書
婚姻20年以上の夫婦で、居住用の家を贈与	最高2,000万円の配偶者控除	国税庁 No.4452

贈与税は、1年間に受け取った額から110万円を引いた残りに、10%から55%の税率をかけて計算します。家1軒分となると額が大きくなるため、名義を動かす前に税務署か税理士に試算してもらうと安心です。

親が亡くなったときの名義（相続）

ローンを借りている親が亡くなったときは、団信（団体信用生命保険）に入っていたかどうかで流れが分かれます。

団信に入っていればローンは完済される

団信に入っていれば、原則として保険金でローンが返され、相続人に返済は残りません。銀行への連絡や書類の出し方は住宅ローンの団信は契約者が死亡したらどうなる？で順に説明しています。

ローンがなくなっても、家の名義は亡くなった親のままです。相続登記と、抵当権の抹消登記は別の手続きです。

団信がないとローンは相続人に分かれる

団信に入っていない場合や保険金が出ない場合、ローンは借金として相続人に引き継がれます。民法899条は、各相続人が相続分に応じて権利と義務を引き継ぐと定めています。

ここで見落としやすいのが、遺言で「長男が家とローンを継ぐ」と決めても、銀行との関係はそれだけでは変わらない点です。民法902条の2は、遺言で相続分を指定していても、銀行は法定相続分に応じて各相続人に請求できると定めています。銀行が指定された相続分での引き継ぎを承認したときは別です。

家を継ぐ1人にローンをまとめたいなら、銀行の承諾を得て、その人が免責的債務引受をする手続きをとります。ここでも審査があり、継ぐ人の収入で返せるかが問われる点は変わりません。

借金が多い場合は、相続放棄も選べます。期限は、相続が始まったことを知ってから3か月以内です（民法915条）。家だけを残すことはできず、預貯金なども含めて手放すことになります。

家の相続登記は3年以内

家の名義を相続人に移す相続登記は、2024年4月1日から義務になりました。相続で取得したことを知った日から3年以内に申請し、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象です。

2024年4月1日より前の相続で、まだ登記していない家は、2027年3月31日までの申請が必要です。相続登記の登録免許税は、不動産の価額の1,000分の4になります。

継ぐ人がいない、または住む予定がない家なら、売却も候補に入れてください。相続した家の扱いは実家の空き家を相続したらどうする？で比べています。

結婚で名字が変わったときの名義変更

結婚で名字が変わっても、家の持ち主やローンの借り手は変わりません。必要なのは、登記に載っている名字・住所を今のものに直す「変更登記」と、借入先への届け出です。

2026年4月1日から、この住所・氏名の変更登記が義務になりました。変わった日から2年以内に申請し、正当な理由なく怠ると5万円以下の過料の対象です。施行前に変わっていて未登記のものは、2028年3月31日までに申請します。

登録免許税は、土地・建物1個につき1,000円です。土地1筆と建物1棟なら2,000円です。「スマート変更登記」という仕組みもあります。法務局にかんたんな申出を1回しておくと、その後の住所や名字の変更を法務局が登記します。

結婚を機に、夫婦2人でローンを組み直したい場合はどうでしょうか。このときはローンの名義を2人に増やす話になり、借り換えでペアローンや収入合算にする形です。違いは住宅ローンの収入合算とは？で整理しています。

名義を変える前に確かめること

名義変更は、ローン・登記・税金の3つが同時に動きます。どれか1つだけ先に進めると、手戻りや思わぬ税金につながりかねません。

名義を変える前のチェック

• 上から順に、ひとつずつ確かめる
• 1その家に、これから誰が住むか住む人と返す人をそろえると、のちの揉め事が減る
• 2引き継ぐ人の収入で借りられるか足りなければ、売却や夫婦での組み直しも候補
• 3今の銀行が借り手の変更に応じるか応じなければ、引き継ぐ人の名義で借り換え
• 4家の名義を売買で移すか、贈与で移すか登録免許税・贈与税・住宅ローン控除が変わる
• 5名字・住所の変更登記が済んでいるか2026年4月から義務。手続きの前に直しておく

税金の試算は、名義を動かす前に税務署か税理士へ

図：民法・国税庁・法務省の資料をもとにした確認の順番

住宅ローン控除が続くかどうか

住宅ローン控除は、自分が取得して住む家のための借入金が対象です。名義を付け替えると、控除を受ける人や条件が変わります。親族から買った場合は、生計を一にしているかどうかで対象外になることもあります。

控除の残り年数がある家ほど、名義変更の前に税務署で扱いを確かめておくと安心です。控除の条件は住宅ローン控除 完全ガイドで整理しています。

よくある質問

参考にした一次資料

• e-Gov法令検索「民法」（472条＝免責的債務引受の要件と効果／899条＝共同相続の効力／902条の2＝相続分の指定がある場合の債権者の権利の行使／915条＝相続の承認・放棄の期間）
• e-Gov法令検索「相続税法」（8条＝債務の免除・引受け・第三者のためにする債務の弁済による利益とただし書）
• ドコモSMTBネット銀行「不動産抵当権設定契約規定」（2026年8月3日現在・第3条と確認事項第2条）
• 国税庁「No.4402 贈与税がかかる場合」（令和8年4月1日現在法令等）
• 国税庁「No.4408 贈与税の計算と税率（暦年課税）」（基礎控除110万円・税率10%〜55%）
• 国税庁「No.4452 夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除」
• 国税庁「No.7191 登録免許税の税額表」（令和8年4月1日現在法令等）
• 国税庁「No.1211-1 住宅の新築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合」（親族からの取得の要件）
• 法務省「住所等変更登記の義務化について」（2026年4月1日施行・2年以内・5万円以下の過料・スマート変更登記）
• 法務省「相続登記の申請義務化に関するQ＆A」（3年以内・10万円以下の過料・2027年3月31日まで）
• 法務局「所有権登記名義人住所氏名変更」申請書記載例（登録免許税 土地・建物1個につき1,000円）

まとめ：まず「誰が住み、誰の収入で返すか」を決める

住宅ローンの名義変更は、銀行の承諾がなければできません。家族に引き継ぐなら、引き継ぐ人の名義で借り換えるのが中心で、家の名義の移し方によって登記の税金と贈与税が変わります。

最初に、その家に誰が住み、誰の収入で返すかを決めてください。そのうえで今の銀行に相談し、借り換えの見込みと税金の試算をそろえてから名義を動かすと、手戻りを防げます。

• 離婚で住宅ローンはどうなる？名義・財産分与・残債の整理【2026年】
• 住宅ローンの団信は契約者が死亡したらどうなる？完済の流れと遺族の手続き
• 親子リレーローンとは｜仕組みと収入合算・ペアローンとの違い

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