【注意】住宅ローン控除が受けられない！？親族間売買や3000万円控除との併用ルールを徹底解説

March 9, 2025January 5, 2026

「住宅ローンを組めば、当然ローン控除も受けられるはず」

そう思い込んでいませんか？
実は、条件を満たす物件を買い、ローン審査に通ったとしても、ある特定の「取引相手」や「過去の特例利用」が原因で、住宅ローン控除が一切受けられなくなるケースが存在します。

特に注意が必要なのが、以下の2つのパターンです。

親や配偶者など、身内から家を買った場合
家の買い替えで、売却益に対する「税金の特例」を使った場合

これらを知らずに契約を進めてしまうと、本来戻ってくるはずだった数百万円の還付金が「ゼロ」になり、資金計画が狂ってしまう可能性があります。

この記事では、住宅ローン控除の「適用除外（NG）」ルールと、逆に「併用してもOK」な特例について、わかりやすく整理して解説します。

【NGケース1】誰から買う？「親族間売買」は対象外

まず1つ目の落とし穴は、物件の「取得原因」や「相手」に関するものです。
単なる売買契約であっても、相手との関係性によっては控除の対象外となります。

贈与による取得はNG

当然ですが、対価を支払わずに「贈与」で譲り受けた住宅は、住宅ローン（借入金）が存在しない、あるいは形式的に借入を作ったとしても、控除の対象にはなりません。

「身内」からの購入はNG

ここが誤解しやすいポイントです。
「親の実家をリフォームして住むために、親から買い取ってローンを組んだ」というケース。一見、正当な取引に見えますが、以下の相手からの取得は住宅ローン控除の対象外です。

対象外となる取引相手

配偶者（夫から妻への売買など）
直系血族（父母、祖父母、子、孫など）
親族（生計を一にしている場合）
事実婚のパートナー（内縁関係）
その人から生活費の支援を受けている人

つまり、「身内でのお金の回し合い」には、国の税金優遇は使わせないというルールになっています。
親族間売買を検討している方は、住宅ローン控除以外のメリット（贈与税対策など）と比較して慎重に判断する必要があります。

【NGケース2】買い替えの罠！「売却の特例」との併用不可

2つ目は、マイホームを買い替える（住み替える）人が最も注意すべきポイントです。

前の家を売って利益が出た場合、税金を安くする「強力な特例」がいくつか存在します。しかし、それらの特例を使うと、新しい家での住宅ローン控除は受けられなくなります。

併用できない主な特例（売却益が出た場合）

以下の特例を受けた場合（受ける予定を含む）、新居での住宅ローン控除は適用されません。 3,000万円特別控除マイホームを売った利益から最大3,000万円を差し引ける制度。税金がゼロになることが多く、利用者が多い特例です。軽減税率の特例所有期間が10年を超えるマイホームを売った場合、譲渡所得税の税率を低くする制度。買い替え特例特定の条件で買い換えた場合、売却益にかかる税金を将来に繰り延べる制度。

期間にも注意

この制限は、新居に入居した年だけでなく、その「前2年」や「後3年」の間に特例を受けていた場合にも適用されます。
つまり、「前の家を売った時の税金対策」と「新しい家の住宅ローン控除」は、どちらか片方しか選べない（ダブル取り禁止）ということです。

【究極の選択】どちらを選ぶべきか？

では、どちらを選んだほうが得なのでしょうか？
一般的には以下のような判断基準になります。

状況	おすすめの選択	理由
売却益が小さい（または出ない）	住宅ローン控除	売却益にかかる税金より、ローン控除で戻る税金（最大数百万円）の方が多い可能性が高い。
売却益が莫大（数千万円など）	3,000万円特別控除	売却益にかかる約20%の税金（数百万円〜）をゼロにする方が、ローン控除の総額より効果が大きい場合がある。

これは個別の借入額や売却額によって大きく異なるため、必ず税理士や不動産会社にシミュレーションを依頼してください。