住宅ローン控除が受けられない5つのケース！親族間売買・3000万円控除との併用不可ルールを徹底解説

住宅ローン控除が一切受けられなくなるのは、親族間売買や3,000万円特別控除との併用など5つのケース。身内から買うと対象外になる範囲や、売却益の特例との選択制ルール、逆に併用できる売却損の特例を整理します。

この記事でわかること

結論を先に書きます

住宅ローンを組んでマイホームを買っても、住宅ローン控除が一切受けられないケースがあります。原因は「誰から買ったか（取引相手）」と「売却時にどの特例を使ったか」の2つです。

特に親族間売買と、3,000万円特別控除など売却益の特例との併用は要注意。知らずに契約すると、本来戻るはずの数百万円の還付がゼロになります。逆に「売却損の特例」だけは併用できます。判断に迷う場合は確定申告の前に確認しておきましょう。

この記事では、控除の「適用除外（NG）」ルールと、併用してOKな特例を、表と具体例でわかりやすく整理します。ご自身のケースがどれに当てはまるか、契約前にチェックしてみてください。

受けられない5ケースの早見表

まず全体像を表で確認します。詳しい解説はこの後のセクションで順に整理します。

#	ケース	控除の可否	ポイント
1	親族間売買（身内から購入）	受けられない	配偶者・直系血族・生計を一にする親族など
2	贈与による取得	受けられない	対価のない取得は借入金がない扱い
3	3,000万円特別控除を利用	受けられない	売却益から最大3,000万円を差し引く制度と選択制
4	軽減税率の特例を利用	受けられない	所有10年超のマイホーム売却益の税率を下げる制度
5	買い替え特例を利用	受けられない	売却益への課税を将来に繰り延べる制度

ケース1・2は「取引相手や取得方法」の問題、ケース3〜5は「買い替えで売却益の特例を使った」場合の問題です。次から順に見ていきます。

【ケース1・2】誰から買う？「親族間売買」と「贈与」は対象外

1つ目の落とし穴は、物件の「取得原因」や「相手」に関するものです。単なる売買契約でも、相手との関係性によっては控除の対象外になります。

贈与による取得はNG

対価を支払わずに「贈与」で譲り受けた住宅は、住宅ローン（借入金）が存在しません。形式的に借入を作ったとしても、控除の対象にはならない仕組みです。

「身内」からの購入はNG

ここが誤解しやすいポイント。「親の実家を、親から買い取ってローンを組んだ」というケースは、一見正当な取引に見えます。しかし、身内からの取得は住宅ローン控除の対象外です。

つまり「身内でのお金の回し合い」には、国の税金優遇は使わせないというルールです。

親族間売買を検討している方は、住宅ローン控除以外のメリット（贈与税対策など）と比較して、慎重に判断する必要があります。詳しい判定は国税庁「住宅借入金等特別控除」の要件もあわせて確認してください。

【ケース3〜5】買い替えの罠！「売却益の特例」との併用不可

ここからは、マイホームを買い替える（住み替える）人が最も注意すべきポイントです。

前の家を売って利益が出た場合、税金を安くする「強力な特例」がいくつかあります。しかしそれらの特例を使うと、新しい家での住宅ローン控除は受けられません。

併用できない3つの特例（売却益が出た場合）

以下の特例を受けた場合（受ける予定を含む）、新居での住宅ローン控除は適用されません。

期間にも注意（前2年・後3年）

この制限は、新居に入居した年だけではありません。その「前2年」や「後3年」の間に特例を受けていた場合にも適用されます。

つまり「前の家を売った時の税金対策」と「新しい家の住宅ローン控除」は、どちらか片方しか選べない（ダブル取り禁止）ということです。

どちらを選ぶべきか？判断の目安

では、どちらを選んだほうが得なのでしょうか。一般的には、売却益の大きさで判断します。

状況	おすすめの選択	理由
売却益が小さい（または出ない）	住宅ローン控除	売却益への税金より、控除で戻る税金（最大数百万円）の方が多い可能性が高い
売却益が莫大（数千万円など）	3,000万円特別控除	売却益にかかる約20%の税金をゼロにする方が、控除の総額より効果が大きい場合がある

これは個別の借入額や売却額によって大きく変わります。最終判断の前に、税理士や不動産会社にシミュレーションを依頼するのが安全です。

無料で相談先を探したい方は、住宅・資産形成に強いFPの比較記事も参考になります。

【OKケース】売却で「損」が出た場合は併用できる

ここまで「併用NG」の話ばかりでしたが、逆に併用OKで、むしろダブルで恩恵を受けられるケースもあります。

それは、前の家を売って「譲渡損失（赤字）」が出た場合です。

併用できる特例

これは、前の家を売って出た「損失」を、給与所得などから差し引いて（損益通算して）、所得税・住民税を安くできる制度です。この特例は、住宅ローン控除と重複して受けられます。

つまり「売却損のカバー」で税金を減らしつつ、「新居のローン控除」でさらに税金を減らすことが可能。買い替えで損が出た方は、両方の制度をあわせて検討する価値があります。

よくある質問

住宅ローン控除の適用除外について、相談で頻出する質問を整理します。

まとめ：特例の落とし穴を避けて賢く手続きを

住宅ローン控除が受けられないケースを整理しました。

特に買い替えの場合は、「売却」と「購入」の両面から税金を考える必要があります。「知らなかった」では済まされない大きな金額が動くので、ご自身のケースがどの特例に当てはまるのか、確定申告の前にしっかり確認しておきましょう。

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