抵当権抹消は自分でできる？住宅ローン完済後の手続き

抵当権抹消は自分でできます。住宅ローンを完済すると銀行から登記識別情報・解除証書・委任状が届くので、申請書を作って管轄の法務局へ出せば終わりです。費用は登録免許税だけで、土地と建物1物件につき1,000円。戸建てなら2,000円が目安です。

この記事でわかること

先に結論から

住宅ローンを完済したら、銀行から届いた書類を手元に置いたまま放っておかないことです。法務省も、書類を受け取ったらできるだけ速やかに法務局へ申請するよう案内しています。

手続きは書類をそろえて申請書を1枚作り、収入印紙を貼って出すだけです。つまずきやすいのは、登記簿の住所が今の住所と違う場合と、書類の空欄の見落とし。そこを先に確かめれば、自分でも1回で通せるはずです。

この記事が扱う範囲

抵当権抹消とは？完済しても登記は自動で消えない

抵当権抹消とは、住宅ローンの担保として登記簿に載っている抵当権を、完済のあとに消す登記のことです。全国銀行協会は、抵当権の登記は返済が終わっても自動では抹消されず、法務局に申請しないと残ったままになると説明しています。

銀行は完済の手続きをしてくれますが、登記を消すのは家の持ち主の側の仕事です。申請しなければ、借金はないのに「担保が付いた家」のまま登記簿に残ります。

放置すると困ること

全国銀行協会は、抵当権の登記が残っていると、その家を担保に新しく借りることが難しくなるなどの不利益があると注意しています。売却するときも、買主は抵当権の付いていない状態での引き渡しを求めるのが普通です。

もう1つは書類の問題です。銀行から届く書類には、なくしたり汚したりしても再発行されないものがあります。その場合は特別な手続きが必要になると同協会は説明しています。

抵当権の登記を放置したときに起きやすいこと

場面	起きやすいこと
家を売る	抹消が済むまで引き渡しの準備が進まない
家を担保に借りる	登記が残っていると新しい借入が難しくなる
書類をなくす	再発行されない書類があり、特別な手続きが要る
銀行が合併・改称する	名称の変わった経緯がわかる書類が追加で要ることがある

出所: 全国銀行協会「完済したら抵当権の登記抹消をお早めに！」、法務省民事局「抵当権の登記の抹消手続のご案内」（令和6年4月版）。

銀行から届く書類と、受け取ったら確かめること

完済すると、抵当権の抹消に使う書類が銀行から送られてきます。法務省の案内では、申請書に付ける添付情報は4種類あります。

抵当権抹消の添付情報（法務省民事局・令和6年4月版）

書類	中身	出どころ
登記識別情報（または登記済証）	12桁の英数字が書かれた通知、古い契約は「登記済」の押印がある契約書	銀行から送付
登記原因証明情報	「解除証書」「弁済証書」など、抵当権が消えたことを示す書面	銀行から送付
会社法人等番号	銀行の会社法人等番号	送付された書面に記載
代理権限証明情報（委任状）	銀行が持ち主に申請を任せる委任状	銀行から送付

出所: 法務省民事局「抵当権の登記の抹消手続のご案内」（令和6年4月版） 2〜3ページ。このほかに、申請書と登録免許税分の収入印紙は自分で用意する決まりです。

空欄と名称をその場で確かめる

書類が届いたら、最初にやるのは空欄探しです。全国銀行協会は、解除証書や委任状の作成日付や不動産の表示を、銀行によっては本人が書く前提で空けている場合があると注意しています。記入漏れのまま出すと、申請の不備として扱われてしまいます。

次に、書類にある銀行の住所と名称を、登記簿に載っている抵当権者の住所・名称と見比べてください。合併などで食い違うときは、変わった経緯がわかる書類（銀行の商業登記簿謄本など）が別に要ることがあると法務省の案内にあります。

自分で抵当権抹消する手順（窓口・郵送）

自分で申請する流れは、法務省の案内では4つのステップです。法務局は申請書の作成を代わりに引き受けないので、申請書は自分で作ります。

抵当権抹消の4ステップ

出所: 法務省民事局「抵当権の登記の抹消手続のご案内」（令和6年4月版） 4〜19ページ。法務局での登記手続案内は予約制です。

完済から抵当権抹消が終わるまで

• 住宅ローンを完済した
• 1銀行から書類が届く登記識別情報・解除証書・委任状。空欄と銀行名を確かめる
• 2登記簿の住所・氏名を見る今と違えば、先に住所変更・氏名変更の登記
• 3申請書を作り、収入印紙を貼る土地・建物1物件につき1,000円
• 4管轄の法務局へ出す窓口・書留郵送・オンラインのどれか
• 5登記完了証を受け取るこれで手続きはすべて終わり

図：法務省民事局「抵当権の登記の抹消手続のご案内」（令和6年4月版）の手順を、完済からの順に並べた。

申請書に書く項目

申請書の項目は多く見えますが、ほとんどは届いた書類と登記事項証明書を写す作業です。法務省の記載例で、書き方の要点を拾うと次のとおりです。

登記申請書の主な項目と書き方（法務省の記載例より）

項目	書くこと
登記の目的	「抵当権抹消（順位番号後記のとおり）」
原因	解除証書・弁済証書にある日付と原因（例「令和2年7月1日解除」）
権利者	家の持ち主（共有なら全員）の住所・氏名。登記簿と一致させる
義務者	銀行の住所・名称・会社法人等番号・代表者名
登録免許税	1物件1,000円（土地1・建物1なら2,000円）
不動産の表示	登記事項証明書のとおり。13桁の不動産番号を書けば所在などを省略できる

出所: 法務省民事局「抵当権の登記の抹消手続のご案内」（令和6年4月版） 7〜14ページ。様式は法務局「不動産登記の申請書様式について」から入手できます。

鉛筆や消せるボールペンは使えません。申請書が2枚以上になったら、つづり目に契印を押します。押す印鑑は認印でかまいません。

郵送するときの封筒の書き方

郵送なら、法務局に行かずに申請できるので便利です。封筒の表に「不動産登記申請書在中」と書き、書留で送ります。

登記識別情報は、それを書いた紙（通知書のコピーでも可）を別の封筒に入れて封をします。その封筒には銀行の名称と「抵当権抹消」を書き、登記識別情報が入っていることを明記してください。なお、この紙は登記が終わっても返ってきません。

原本を返してほしい書類と登記完了証

解除証書などの原本を手元に残したいときは、コピーに「原本に相違ありません」と書いて署名・押印し、原本と一緒に出します。調査が終われば原本は返ってくる仕組みです。

登記が終わると、登記完了証が交付されて手続きは完了です。窓口で受け取るなら申請書と同じ印鑑を持参し、郵送なら宛名を書いた返信用封筒と書留分の切手を申請書と一緒に入れておきます。

抵当権抹消の費用は1物件1,000円

自分で申請する場合の費用は、登録免許税の1物件1,000円が中心です。法務省の案内では、土地1つと建物1つなら合計2,000円です。これに郵送料や登記事項証明書の取得費などの実費が加わります。

物件の数は、登記事項証明書で確かめてください。土地が2筆に分かれている戸建てなら、土地2・建物1で3,000円です。

自分でやる場合と司法書士に頼む場合

比べる点	自分で申請する	司法書士に頼む
登録免許税	1物件1,000円	同じ（別に報酬がかかる）
手間	申請書を作り、窓口か郵送で出す	書類を渡せば任せられる
向く場面	住所・氏名が登記簿のまま、書類がそろっている	売却の決済日が決まっている、相続や紛失がある

出所: 登録免許税は法務省民事局「抵当権の登記の抹消手続のご案内」（令和6年4月版） 12ページ。司法書士の報酬は事務所ごとに決まるため、依頼前に見積もりで確かめてください。

司法書士に頼んだほうがいい場面

法務省の案内も、事案によっては抹消の前に別の登記が必要になるなど、手続きが複雑になる場合があると書いています。相談したい場合は司法書士・弁護士へ、というのが同省の案内です。

売却の日が決まっていてやり直しの時間がないとき、持ち主が亡くなって相続が絡むとき、書類をなくしたときは、自分で抱えずに任せたほうが早く終わります。

住所や名前が変わっていたら先に変更登記

抵当権抹消でいちばん多いつまずきは、登記簿の住所が今の住所と違うケースです。法務省の案内は、権利者の住所・氏名は登記簿上の現在の所有者と一致している必要があり、違えば抹消の前に変更の登記が別に要るとしています。

家を買ったときは新居に住民票を移す前に登記していることもあります。購入後に引っ越した人や、結婚で姓が変わった人は、まず登記事項証明書の住所・氏名を確かめてください。住民票を移す時期と登記の住所の関係は住宅ローンの住民票はいつ移す？で扱っています。

令和8年4月から住所変更の登記は義務

法務局は、令和8年4月1日から、不動産の所有者は住所や氏名の変更日から2年以内に変更登記をすることが義務になると案内しています。抵当権抹消のついでに住所を直しておけば、この義務も一緒に片づくでしょう。

同じページでは、手続きをしておけば法務局が住所変更を登記してくれる「スマート変更登記」も紹介されていました。何度も引っ越す予定があるなら、こちらも確かめておくと手間が減ります。

登記簿の住所・氏名と、必要な登記

登記簿の住所・氏名	抵当権抹消の前にやること
今と同じ	そのまま抵当権抹消を申請できる
引っ越しで住所が違う	住所変更の登記を先に申請する
結婚などで氏名が違う	氏名変更の登記を先に申請する

出所: 法務省民事局「抵当権の登記の抹消手続のご案内」（令和6年4月版） 8ページ、法務局「登記されている住所・氏名に変更があった方へ」（令和8年4月1日から変更日から2年以内の変更登記が義務）。

オンラインで抵当権抹消を申請する場合

抵当権抹消はオンラインでも申請できます。法務局の案内では、個人が申請するにはマイナンバーカードの電子証明書とICカードリーダライタ、それに「申請用総合ソフト」が必要です。

ただし、銀行の委任状に「登記識別情報の暗号化に関する件」という委任事項が無いと、オンラインでは申請できません。その場合は銀行に問い合わせるか、書面で申請する形になります。

オンラインで出せるか、書面で出すか

• 届いた委任状を見る
• • 「登記識別情報の暗号化に関する件」があるオンライン申請ができる。書面の解除証書・委任状は後日、法務局へ郵送か持参
  • その委任事項が無いオンラインでは出せない。銀行に問い合わせるか、窓口・郵送で書面申請
  • マイナンバーカード・カードリーダが無い書面申請（窓口・郵送）のほうが早い

図：法務局「住宅ローン等を完済した（抵当権抹消の登記をオンライン申請したい方）」の条件を分岐にした。

書面の書類は後から出す

銀行が解除証書や委任状を押印のある紙で作っていると、オンラインだけでは完結しません。法務局は、申請情報をオンラインで送ったあと、紙の書類を法務局へ郵送または持参する方法を案内しています。

登録免許税は、申請用総合ソフトからインターネットバンキングなどで電子納付できます。窓口に行く回数を減らしたい人には向いていますが、準備の手間を考えると、初めてなら郵送の書面申請のほうが迷いにくいかもしれません。

出所: 法務局「住宅ローン等を完済した（抵当権抹消の登記をオンライン申請したい方）」。

よくある質問

参考にした一次資料

• 法務省民事局「住宅ローンを完済された方へ（抵当権の登記の抹消手続のご案内）」令和6年4月版（添付情報4点・申請書の書き方・登録免許税1物件1,000円・提出方法・原本還付・登記完了証）
• 法務局「住宅ローン等を完済した（抵当権抹消の登記をオンライン申請したい方）」（マイナンバーカードの電子証明書・申請用総合ソフト・委任事項「登記識別情報の暗号化に関する件」・書面の後日提出）
• 法務局「登記されている住所・氏名に変更があった方へ」（令和8年4月1日から変更日から2年以内の変更登記が義務・スマート変更登記）
• 法務局「不動産登記の申請書様式について」（申請書の様式）
• 全国銀行協会「完済したら抵当権の登記抹消をお早めに！」（登記は自動で抹消されない・再発行されない書類・空欄の確認）

まとめ：書類が届いたら、住所を確かめてすぐ申請

抵当権抹消は、銀行から届く書類に申請書と収入印紙を付けて法務局へ出す手続きです。費用は1物件1,000円で、戸建てなら2,000円が目安になります。

先に確かめるのは、書類の空欄と、登記簿の住所・氏名が今と同じかどうか。住所が違えば変更登記が先です。完済したあとの家計の組み立て直しに迷うなら、無料で相談できる窓口の選び方も参考になります。

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