最終更新日：2026年6月11日 執筆：Takahashi（住宅ローンアドバイザー）
住宅ローンが払えないときは、滞納する前の銀行への返済条件変更相談で月々の負担を下げられます。収入が安定していれば低金利への借り換えが有効。個人再生や任意売却で競売・自己破産を避ける方法まで整理します。
この記事でわかること
- 滞納する前なら、銀行への「返済条件の変更」相談で月々の負担を下げられます
- 収入が安定しているうちは、金利の低い銀行への借り換えが最も効きます
- 状況が悪化しても、個人再生や任意売却で「競売・自己破産」は避けられます
- 一番のリスクは、誰にも相談せず督促を放置することの一点
公的情報源: 住宅金融支援機構・法テラス・国土交通省・金融庁
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結論を先に書きます
住宅ローンが払えないと感じたら、やるべきことは1つだけです。
滞納する前に「相談」へ動くこと。これに尽きます。
滞納してしまうと、取れる手は一気に減ります。
逆に、滞納していなければ「条件変更」「借り換え」「専門家への相談」という3つの道がまだ残っています。
- まず銀行に返済条件の変更（リスケジュール）を相談：期間延長などで月々を圧縮
- 滞納前なら借り換えが有効：金利差1%以上で効果が出やすい
- 悪化しても個人再生・任意売却で立て直せる：競売の前に動く
「今月の引き落とし日が怖い」。
そう感じている方は、決して珍しくありません。20年30年と続く返済の途中で、減収や病気、教育費の増加が重なることは誰にでも起こり得ます。
ここで最もやってはいけないのが、誰にも言えずに返済を延滞してしまうことです。
諦める前に、まだ打てる手があります。順番に見ていきましょう。
この記事で扱う3つの対処法
- 銀行へ「返済条件の変更（リスケジュール）」を相談する
- 金利の低い銀行へ「借り換え」て負担を減らす
- それでも厳しいときの「個人再生・任意売却」
対処法1：まず銀行へ「返済条件の変更（リスケジュール）」を相談する
返済が苦しいと感じたら、滞納する前に真っ先にやるべきこと。
それは現在の金融機関の窓口で、返済条件の変更（リスケジュール）を相談することです。
「相談したら怒られる」「一括返済を求められる」と怖がる必要はありません。
銀行も、あなたが破綻して貸したお金が焦げ付くより、条件を変えてでも返済を続けてもらう方を望んでいます。
相談は、銀行にとっても合理的な選択なのです。
銀行が応じてくれる可能性がある対応策
代表的なのは次の3つです。
いずれも「月々の負担を一時的に軽くする」ための措置になります。
| 対応策 | 内容 | 効果 |
|---|---|---|
| 返済期間の延長 | 残り20年を30年などへ延ばす | 月々の返済額が下がる |
| ボーナス払いの停止・減額 | ボーナス払い分を月々の均等払いへ | 賞与減でも回しやすくなる |
| 一定期間の元金据え置き | 半年〜1年ほど利息のみ支払う | 一時的に休職しても持ちこたえられる |
据え置きや延長で総支払額はどうなりますか
期間を延ばしたり利息のみの期間を作ると、最終的な「総支払額」は増えるのが一般的です。あくまで「今の生活を守るための緊急措置」と捉えてください。家計が戻った段階で、繰り上げ返済などで調整する前提で使うのが現実的です。
返済条件の変更は、家計の立て直しと並行して考えるのがコツです。
固定費の見直しや返済タイプの再点検は、住宅ローンは固定金利と変動金利どっちがいい？も参考になります。
対処法2：金利の低い銀行へ「借り換え」て負担を減らす
まだ滞納しておらず、収入もある程度安定しているなら。
借り換えが最も効く解決策になることがあります。
現在より低い金利の銀行へ乗り換えると、毎月の返済額を数千円〜数万円単位で減らせる可能性があります。
条件次第では、リスケジュールよりも家計へのインパクトが大きくなります。
借り換えで効果が出る目安
一般に、次の3条件を満たすと諸費用を払ってもメリットが出やすいと言われています。
- 住宅ローン残高が1,000万円以上ある
- 返済期間が残り10年以上ある
- 現在の金利と借り換え先の金利差が1%以上ある
借り換えのタイミングで「ボーナス払いなし」のプランへ組み直すこともできます。
今の銀行でボーナス払いの変更を断られた場合でも、借り換えならゼロベースで設計し直せます。
借り換えの損益分岐点や見極め方は、住宅ローン借り換えのタイミングはいつ？で詳しく整理しています。
借り換えに「滞納」は影響しますか
します。借り換えには審査があり、一度でも滞納すると個人信用情報に記録が残り、審査に通りにくくなります。借り換えを検討するなら、必ず「滞納する前」に動くのが鉄則です。1回の引き落とし不能が、選べる道を大きく狭めてしまいます。
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対処法3：どうしても払えないときの「個人再生・任意売却」
銀行への相談も難しく、借り換えもできないほど状況が悪化している。
そんな場合でも、家を競売にかけられるのを防ぐ方法はまだあります。
ここからは法的な解決策です。
「家を守りたいか」「再スタートを優先したいか」で選ぶ道が変わります。
個人民事再生（個人再生）
裁判所の手続きを通じて、住宅ローン以外の借金（カードローンなど）を大幅に減額してもらう制度です。
「住宅ローン特則」を使えば、マイホームを手放さずに、他の借金の負担だけを減らして生活を立て直せる可能性があります。
家を残したい人にとって、最後の砦になり得る制度です。
任意売却（にんいばいきゃく）
「もうローンを払い続けるのは無理だ」というときの選択肢です。
競売（裁判所による強制売却）になると、市場価格の6〜7割程度で安く叩き売られてしまいます。
一方の任意売却なら、専門家の仲介により市場価格に近い値段で売却できます。
売却代金でローンを精算し、残った借金も無理のない返済計画を立てられるため、競売よりも再スタートを切りやすくなります。
| 比較項目 | 競売 | 任意売却 |
|---|---|---|
| 売却価格 | 市場の6〜7割程度 | 市場価格に近い |
| 手続きの主導権 | 裁判所（強制） | 本人・専門家 |
| 引っ越し時期 | 選びにくい | 調整しやすい |
| 残債の返済 | 一括請求になりがち | 分割相談がしやすい |
公的な相談先としては、無料の法律相談を扱う法テラス、住宅ローン全般の住宅金融支援機構が窓口になります。
どの制度が向くかは状況次第なので、早めに専門家へ相談するのが安全です。
よくある質問
督促状を無視し続けるとどうなりますか
放置すると、金融機関は「期限の利益」を喪失させ、残高の一括返済を求めてきます。その後は保証会社による代位弁済、そして競売へと進みます。督促が来た段階は、まだ相談できる最後のタイミングです。怖くても、封を開けて窓口へ連絡してください。
病気で一時的に働けないだけでも相談していいですか
問題ありません。むしろ一時的な減収こそ、元金据え置きなどの緊急措置が効く典型例です。回復の見込みを伝えれば、銀行も期間限定の調整に応じやすくなります。働けない期間が長引く前に動くのがポイントです。
滞納してしまった後でも、まだ打てる手はありますか
あります。借り換えや通常のリスケジュールは難しくなりますが、個人再生の「住宅ローン特則」や任意売却で、競売・自己破産は避けられる可能性が残ります。滞納後ほど時間が選択肢を削るので、一日も早く専門家へ相談してください。
相談はどこへ行けばいいですか
まずは借入先の銀行の返済相談窓口です。家計全体を見直したいなら無料FP相談、法的整理が必要そうなら法テラスや弁護士が窓口になります。無料FP相談サービスの比較から、自分に合う相談先を選ぶ方法もあります。
まとめ：一人で抱え込まず、早めの相談を
住宅ローンの返済に困ったときの対処法を整理しました。
大切なのは順番です。「滞納する前に動く」ほど、選べる道は広く残ります。
- 【最優先】銀行へ相談（リスケジュール）：期間延長などを交渉する
- 借り換えを検討：滞納前なら、金利の低い銀行へ移る
- 専門家へ相談：個人再生や任意売却など法的解決を探る
一番のリスクは、支払えないことを誰にも言えず、督促状を無視し続けることです。
時間が経つほど、取れる選択肢は「競売・自己破産」へと絞られていきます。
まだ間に合います。
金融機関の相談窓口や、住宅ローン問題に詳しい弁護士・FPに連絡を入れてみてください。
その一本の電話が、あなたとご家族の生活を守る第一歩になります。
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参考文献・出典
免責事項
※本記事は公開情報をもとにした整理です。制度・金利・条件は変動します。返済・借り換え・法的整理の最終判断は、各金融機関・法テラス・弁護士・FPなど有資格の窓口へ相談のうえ、ご自身の責任において行ってください。
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