フラット35の金利推移は、2019年8月の年1.170%から2026年8月の年3.290%まで上昇しました（住宅金融支援機構の公表値・2026年8月時点）。ただし同じ月でも金融機関によって年3.290〜5.570%の幅があり、推移表の数字がそのまま自分に適用されるわけではありません。
この記事でわかること
- 2019年8月から2026年8月までのフラット35の金利推移を、公式の公表値だけで並べた実データ
- よく見る「最低金利」と、実際に自分へ適用される金利がずれる理由
- 同じ月・同じ商品でも金利の幅が2.28ポイントあり、7年で3倍以上に広がっている事実
- 推移表の金利が適用されるのは資金を受け取る月という基本ルール
- 借入期間・融資率・団信の選び方で金利がどう変わるか（2026年8月の実数値）
- 金利が上がった局面で、借りる前の人・すでに借りている人がいま見るべき数字
公的情報源: 住宅金融支援機構「最新の金利情報：長期固定住宅ローン【フラット３５】」（参照・2026年8月12日取得）／同「【フラット３５】借入金利の推移」（参照・公開日2026年8月3日）
はじめに押さえておきたい結論
フラット35の金利は、2026年8月に年3.290%（最も多い金利・住宅金融支援機構の公表値）まで上がりました。1年前の2025年8月は年1.870%。わずか1年で1.42ポイントの上昇です。
ただ、推移のグラフだけを見て「今は3.29%で借りられる」と考えるのは早計です。同じ2026年8月でも、取扱金融機関が提示する金利は年3.290%から年5.570%まで分かれています。
- フラット35の金利推移は上昇局面。2026年8月は年3.290%で、2019年8月（年1.170%）の約2.8倍
- 公表されているのは「金利の範囲」と「最も多い金利」。広告で使われるのは範囲の下限にあたる数字
- 金利の幅は2026年8月で2.28ポイント。3,000万円・35年なら総返済額で約1,769万円の差
- 適用されるのは申込月ではなく資金を受け取る月の金利
- 借入期間20年以下なら年2.970%〜、融資率9割超なら年3.400%〜と条件で金利が動く
数字はすべて住宅金融支援機構が公表しているものです。金利は毎月1日に更新されるため、判断する直前に必ず最新月を確認してください。
上昇局面で総返済額の差が広がっています。金利タイプごとの条件をまとめて見たい方はモゲチェックの無料診断で借入可能額と金利を確認してみてください。
フラット35の金利推移｜2019年8月から2026年8月までの実データ
フラット35の金利推移は、2022年以降ほぼ一本調子の上昇です。特に2026年に入ってからの上げ幅が大きく、8か月で1.21ポイント動きました。
以下は住宅金融支援機構が各月に公表した「借入期間21年以上35年以下・融資率9割以下・新機構団信付き」の金利です。すべて公表ページの実数値で、推計値は含めていません。
年ごとの推移（フラット35・借入期間21年以上35年以下・融資率9割以下）
| 時点 | 最も多い金利（年利） | 最高金利（年利） |
|---|---|---|
| 2019年8月 | 1.170% | 1.870% |
| 2020年9月 | 1.320% | 2.060% |
| 2021年7月 | 1.330% | 2.100% |
| 2022年8月 | 1.530% | 2.770% |
| 2023年7月 | 1.730% | 3.020% |
| 2024年8月 | 1.850% | 3.410% |
| 2025年8月 | 1.870% | 4.140% |
| 2026年8月 | 3.290% | 5.570% |
出典はいずれも住宅金融支援機構の金利情報ページ（当該月の公表値・2026年8月12日取得）。同機構の公表グラフ「【フラット３５】借入金利の推移」（公開日2026年8月3日）でも同じ形の上昇が確認できます。
直近1年の月ごとの動き
月単位で見ると、動きが変わったのは2025年12月ごろです。それまでは月に0.02ポイント前後の小さな上下でしたが、2026年に入って0.1〜0.4ポイント幅で上がるようになりました。
2025年8月〜2026年8月の最も多い金利（公表値を確認できた月のみ）
| 適用月 | 最も多い金利（年利） | 前回掲載月からの差 | 確認状況 |
|---|---|---|---|
| 2025年8月 | 1.870% | — | 公表値を確認 |
| 2025年9月 | 1.890% | +0.02 | 公表値を確認 |
| 2025年10月 | 1.890% | ±0 | 公表値を確認 |
| 2025年11月 | — | — | 本記事では未取得 |
| 2025年12月 | 1.970% | +0.08 | 公表値を確認 |
| 2026年1月 | 2.080% | +0.11 | 公表値を確認 |
| 2026年2月 | 2.260% | +0.18 | 公表値を確認 |
| 2026年3月 | 2.250% | −0.01 | 公表値を確認 |
| 2026年4月 | — | — | 本記事では未取得 |
| 2026年5月 | 2.710% | +0.46 | 公表値を確認 |
| 2026年6月 | — | — | 本記事では未取得 |
| 2026年7月 | 3.140% | +0.43 | 公表値を確認 |
| 2026年8月 | 3.290% | +0.15 | 公表値を確認 |
未取得の3か月は空欄のままにしています。推計値で埋めると、そこだけ性質の違う数字が混ざるためです。全月の推移は機構の公表グラフで確認できます。
上がり方には3つの段階がある
同じ「上昇」でも、局面によって性質が違います。推移を読むときは、この段階の違いを押さえると理解が早くなります。
- 2019〜2021年：横ばい期。年1.1〜1.3%台で推移し、月ごとの変動は0.05ポイント以内
- 2022〜2025年：ゆるやかな上昇期。3年で0.34ポイント（年1.53%→年1.87%）と、上げ幅は限定的
- 2026年：加速期。8か月で1.21ポイント（年2.08%→年3.29%）と、それまでの3年分を大きく超える
フラット35は全期間固定金利のため、金利は長期金利（新発10年国債の利回りなど）の動きを反映しやすい商品です。今後の見通しを条件別に整理した内容は住宅ローン金利は今後どうなるかにまとめています。
「フラット35の金利」は1本ではない｜最低・最も多い・最高の違い
推移表で目にする数字は、取扱金融機関が出している金利のうち、いちばん低いものです。フラット35は全国の金融機関が同じ枠組みで扱いますが、金利そのものは各社が決めます。
住宅金融支援機構は毎月、「金利の範囲（最低〜最高）」と「最も多い金利」の2つを公表しています。2026年8月なら年3.290〜5.570%が範囲、年3.290%が最も多い金利です。
「最も多い金利」が最低金利と同じ意味になる理由
2026年8月は、範囲の下限（年3.290%）と最も多い金利（年3.290%）が一致しています。多くの金融機関が下限に張り付いているためです。
一方で上限は年5.570%。同じ商品名なのに2.28ポイントも開いているのが実態です。この差は、事務手数料の取り方や独自の上乗せなど、各社の商品設計から生まれます。
つまり「フラット35は全国どこで借りても同じ」という理解は誤りです。どの金融機関を選ぶかで、返済総額は大きく変わります。
金利の幅は7年で3倍以上に広がった
見落とされやすいのが、この幅そのものの変化です。最低と最高の差を並べると、金融機関選びの重みが年々増していることがわかります。
最低金利と最高金利の差（フラット35・21年以上35年以下・融資率9割以下）
| 時点 | 最も多い金利 | 最高金利 | 差（ポイント） |
|---|---|---|---|
| 2019年8月 | 年1.170% | 年1.870% | 0.70 |
| 2022年8月 | 年1.530% | 年2.770% | 1.24 |
| 2025年8月 | 年1.870% | 年4.140% | 2.27 |
| 2026年8月 | 年3.290% | 年5.570% | 2.28 |
2019年8月の0.70ポイントに対し、2026年8月は2.28ポイント。約3.3倍です（住宅金融支援機構の各月公表値・2026年8月12日取得）。
金利水準そのものが上がったうえに、選択の巧拙で生じる差まで広がりました。「金利が上がったからどこで借りても同じ」ではなく、上がった局面ほど比較の価値が大きいという関係です。
3,000万円・35年で総返済額はどれだけ変わるか
数字の感覚をつかむため、借入3,000万円・返済期間35年・元利均等返済で試算します。ボーナス返済なし、金利は全期間一定として計算した目安です。
金利別の返済額（借入3,000万円・35年・元利均等返済の試算）
| 適用金利 | 毎月返済額 | 総返済額 |
|---|---|---|
| 年1.870%（2025年8月の水準） | 97,389円 | 約4,090万円 |
| 年2.080%（2026年1月の水準） | 100,615円 | 約4,226万円 |
| 年3.140%（2026年7月の水準） | 117,812円 | 約4,948万円 |
| 年3.290%（2026年8月の水準） | 120,365円 | 約5,055万円 |
| 年5.570%（2026年8月の最高金利） | 162,483円 | 約6,824万円 |
1年前と同じ借入額でも、総返済額は約965万円増えました。そして同じ2026年8月でも、下限と上限では約1,769万円の差が生じます。
金利差0.15ポイント（2026年7月→8月）でも総返済額は約107万円動きます。1か月の違いが、ここまで効いてくる水準に入ったということです。
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推移表の金利がそのまま適用されない3つの理由
推移表を見るときに最も大切なのは、その数字が「いつ・どの条件の」金利なのかを確認することです。ずれを生む要因は主に3つあります。
理由1：適用されるのは「資金を受け取る月」の金利
住宅金融支援機構は毎月の金利を「その月に資金を受け取る分の借入金利」として公表しています（同機構の金利情報ページ・2026年8月12日取得）。
つまり申込みをした月の金利ではありません。審査や契約を経て、実際にお金が振り込まれる月の金利が適用されます。
新築の注文住宅のように、申込みから引渡しまで半年以上かかるケースでは注意が必要です。上昇局面では、申込時に見ていた金利より高くなる可能性があります。
引渡し前の支払いを立て替えるつなぎ融資の仕組みと費用も、あわせて確認しておくと資金計画が立てやすくなります。
理由2：借入期間と融資率で金利が変わる
推移表で使われるのは「借入期間21年以上35年以下・融資率9割以下」という代表的な条件です。条件が違えば金利も変わります。
融資率とは、建設費や購入価額に対する借入額の割合のこと。頭金が1割未満だと融資率9割超となり、金利が上乗せされます。
2026年8月の公表値では、フラット35（21〜35年・9割以下）が年3.290%、9割超が年3.400%。頭金1割の有無で0.11ポイントの差です。3,000万円・35年なら総返済額で約79万円の違いになります。
借入期間20年以下を選ぶ「フラット20」なら年2.970%（9割以下・最も多い金利）。期間が短いぶん金利は下がりますが、毎月返済額は上がります。
理由3：団信の種類で金利が上乗せされる
公表されている金利は「新機構団信付き」が前提です。団信の種類を変えると、金利も変わります。
- デュエット（ペア連生団信）：掲載金利＋0.18%
- 新3大疾病付機構団信：掲載金利＋0.24%
- フラット35リノベ：掲載金利−0.18%
- 被災地復興支援型：掲載金利−0.24%
いずれも住宅金融支援機構の2026年8月の公表値（2026年8月12日取得）。健康上の理由などで団信に加入しない場合の金利は、別途公表されています。
なお同機構は住宅性能や子育て世帯向けの金利引下げメニューも設けています。要件と引下げ幅は毎年見直されるため、機構の金利引下げメニューの公式ページで最新の内容を確認してください。持病がある方の選択肢はワイド団信とフラット35という選び方で整理しています。
金利が上がった局面で、いま何を判断材料にすべきか
推移を追う目的は、予想を当てることではありません。いまの水準で自分の返済が成立するかを確かめることにあります。立場ごとに見るべき数字が違います。
これから借りる人が見る数字
比べるべきは月々の返済額ではなく総返済額です。金利が3%台に乗った局面では、わずかな金利差が数百万円規模の差になります。
判断の順序は次のとおりです。
- 借入額と返済期間を先に決める（総返済額の土台になる）
- フラット35と民間ローン（変動・固定）の両方で総返済額を試算する
- 同じフラット35でも複数の金融機関の金利を比べる
- 事務手数料・保証料などの諸費用を加えて再計算する
- 団信の内容と上乗せ金利を確認する
フラット35は返済額が最後まで動かない安心がある一方、足元では変動金利より高い水準です。どちらを選ぶかの判断軸は固定金利と変動金利の選び方で条件別に整理しています。
金融機関ごとの金利や手数料の違いは住宅ローンのおすすめ比較でまとめています。借入額別の返済額を素早く確認したいときは返済額早見表が便利です。
すでにフラット35で借りている人が見る数字
全期間固定金利のため、契約後に金利が上がっても返済額は変わりません。2026年の上昇局面でも、過去に低金利で借りた人の条件はそのままです。
そのうえで検討する価値があるのは次の2つです。
- 繰上返済：金利が高いほど利息軽減の効果が大きくなる
- 借り換えの要否：いまより低い金利が見つからない限り、動く必要はない
年1%台で借りている方が、年3%台のいまに借り換えるメリットは基本的にありません。逆に、変動金利で借りていて返済額の上振れが不安な方は、固定への切り替えを検討する余地があります。
変動金利の上昇時にいくら増えるかは変動金利が上がったら返済額はいくら増えるかで試算しています。
推移を見るときに避けたい2つの誤解
最後に、金利推移の読み方で起きやすい誤解を整理します。
- 「最低金利で借りられる前提」で資金計画を立てる：実際は年3.290〜5.570%の幅があり、選んだ金融機関の金利が適用されます
- 「上がったから今すぐ借りる」と急ぐ：借入額と返済期間が適正でなければ、金利の有利不利より家計への負担が問題になります
金利は毎月1日に更新されます。判断の直前に当月の公表値を確認し、古い記事の数字で決めないようにしましょう。
よくある質問
フラット35の金利推移について、検討中の方から多い質問をまとめます。
Q1：2026年8月のフラット35の金利はいくらですか？
借入期間21年以上35年以下・融資率9割以下・新機構団信付きで、年3.290〜5.570%（最も多い金利は年3.290%）です。住宅金融支援機構の公表値で、2026年8月12日に取得しました。
融資率9割超は年3.400〜5.680%。借入期間20年以下のフラット20は年2.970〜5.250%です。金利は毎月1日に更新されます。
Q2：フラット35の金利はどこまで上がったのですか？
2019年8月の年1.170%から、2026年8月は年3.290%まで上昇しました。1年前の2025年8月（年1.870%）と比べても1.42ポイントの上昇です。特に2026年に入ってからの上げ幅が大きく、8か月で1.21ポイント動いています（いずれも同機構の各月公表値）。
Q3：推移表の金利で必ず借りられますか？
いいえ。推移表に載るのは取扱金融機関の金利のうち下限にあたる数字です。2026年8月は同じ条件でも年3.290%から年5.570%まで幅があり、どの金融機関を選ぶかで適用金利が変わります。3,000万円・35年なら総返済額で約1,769万円の差が生じる計算です。
Q4：申込みをした月の金利が適用されますか？
適用されるのは資金を受け取る月の金利です。機構は毎月の金利を「その月に資金を受け取る分の借入金利」として公表しています。申込みから引渡しまで数か月かかる注文住宅では、上昇局面で申込時より金利が高くなることがあります。
Q5：いまフラット35で借りるのは損ですか？
損得は金利水準だけでは決まりません。フラット35は完済まで返済額が動かない商品で、上昇局面では家計の見通しが立てやすいという性質があります。一方で足元の金利は変動金利より高めです。借入額・返済期間・収入の安定性を含めて、総返済額で比べるのが現実的な判断になります。
Q6：過去に低金利で借りた分は影響を受けますか？
受けません。フラット35は全期間固定金利のため、契約後に市場金利が上がっても毎月返済額と総返済額は変わりません。年1%台で借りている方が、年3%台のいまに借り換える必要も基本的にありません。手元資金に余裕があるなら、繰上返済のほうが効果を得やすい局面です。
まとめ：推移の数字は「条件つき」で読む
フラット35の金利推移について、公式データと読み方を整理しました。
- フラット35の金利は2019年8月の年1.170%から2026年8月は年3.290%へ上昇（住宅金融支援機構の公表値）
- 2026年は8か月で1.21ポイントと上げ幅が加速している
- 公表されるのは「金利の範囲」と「最も多い金利」。推移表の数字は範囲の下限
- 2026年8月の幅は2.28ポイントで、7年前の約3.3倍。金融機関選びの重みが増した
- 適用されるのは資金を受け取る月の金利。申込月ではない
- 借入期間・融資率・団信で金利は動く（20年以下は年2.970%〜、9割超は年3.400%〜）
- 比べるべきは月々の返済額ではなく諸費用を含めた総返済額
金利が上がった局面では、「借りるかどうか」より「どの条件で借りるか」で結果が分かれます。同じ月・同じ商品でも総返済額に約1,769万円の差が出る以上、比較を省く理由はありません。
まずは自分がいくらの金利で借りられるのかを確かめ、フラット35と民間ローンを総返済額で並べて比べるところから始めてみてください。
上昇局面こそ、条件の比較で総返済額が変わる
複数の銀行の住宅ローンをまとめて比較できる無料診断なら、自分が借りられる金利と借入可能額の目安を短時間で確認できます。フラット35と民間ローンのどちらが有利かを、数字で並べて判断できます。
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免責事項
※本記事は住宅金融支援機構が公表する【フラット３５】の金利情報および公開情報をもとに整理した一般的な解説です。掲載している金利は2026年8月12日時点で確認した公表値であり、金利は毎月1日に更新されます。返済額の試算は元利均等返済・ボーナス返済なし・金利一定を前提とした目安で、実際の返済額や適用条件は金融機関により異なります。借入・借換えの判断は各金融機関の最新情報および住宅金融支援機構の公式情報をご確認のうえ、必要に応じてファイナンシャルプランナー等の専門家へご相談ください。
