「住宅ローンを借り換えて金利を下げたいけれど、今受けている住宅ローン控除はどうなるの？」
「もし借り換えのせいで減税が受けられなくなったら、結局損をしてしまうのでは？」
毎月の返済額を減らすために「借り換え」を検討する際、必ずセットで考えなければならないのが「住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）」の継続です。
結論から言うと、借り換え後も条件を満たせば住宅ローン控除を継続することは可能です。しかし、仕組みを正しく理解していないと、うっかり条件から外れ、数十万円単位の節税チャンスをドブに捨ててしまうリスクがあります。
この記事では、住宅ローン借り換えで控除を継続するための「2つの絶対条件」と、多くの人が陥る「期間短縮の罠」について、専門家の視点で分かりやすく解説します。この記事を読めば、借り換えによる「利息削減」と「節税」のダブルメリットを最大化させる方法が分かります。
住宅ローン借り換え後も控除を受けられる「2つの絶対条件」
借り換え後のローンでも住宅ローン控除を継続するためには、国税庁が定める以下の2つの条件をクリアしなければなりません。これらを一つでも外すと、その時点で控除は打ち切られてしまいます。
条件1：新しいローンが「当初のローン返済のため」のものであること
1つ目の条件は、新しいローンが「現在の住宅ローンを完済するために借りるもの」であることが明確であることです。これは通常の借り換えであれば、金融機関が発行する書類等で証明できるため、ほとんどのケースで問題なくクリアできます。
条件2：新しいローンの返済期間が「10年以上」であること
2つ目の条件が、最も注意すべき「10年の壁」です。新しく組み直すローンの償還期間（返済期間）が、借り換え実行日から数えて10年以上残っていなければなりません。
| チェックポイント | 条件の内容 |
|---|---|
| 対象のローン | 住宅ローン返済のための借り換えであること |
| 返済期間 | 借り換え後の返済期間が10年以上であること |
| 居住実態 | 引き続き、本人がその住宅に住んでいること |
| 年収制限 | 合計所得金額が一定以下であること（現行制度では2,000万円以下等） |
特に「返済期間を短くして早く完済したい」と考えている方は、この10年ルールに触れてしまわないか、慎重にシミュレーションする必要があります。
【要注意】借り換えで住宅ローン控除が「打ち切り」になる落とし穴
（画像挿入：落とし穴に落ちる人物と「控除終了」の文字）
条件を理解していても、実際の契約でミスをしてしまうケースがあります。特に注意すべき2つのケースを深掘りします。
「返済期間の短縮」による10年未満への転落
借り換えの目的の一つに「返済期間を短縮して、定年までに完済したい」というものがあります。例えば、残り12年のローンを借り換える際、金利が下がった分、月々の返済額を据え置いて期間を「9年」に短縮したとしましょう。
この場合、「10年以上の返済期間」という条件を満たさなくなるため、住宅ローン控除の権利は消失します。
💡 プロのアドバイス
控除期間がまだ残っている場合は、あえて「10年」以上の期間で借り換えを行い、控除を使い切った後に「繰り上げ返済」で期間を短縮するのが最も賢い戦略です。
控除期間そのものは「延長」されない
勘違いしやすいポイントですが、借り換えをしても住宅ローン控除が受けられる総期間（例：10年や13年）は延長されません。
あくまで「最初に居住を開始した年」を起点とした残りの期間が引き継がれるだけです。借り換えたからといって、再び10年間の控除が始まるわけではないので注意しましょう。
「借り換えの利息軽減」vs「控除の消失」どっちが得？
（画像挿入：天秤に載った「利息軽減額」と「住宅ローン控除額」）
もし、どうしても返済期間を10年未満にしたい場合や、条件に合致しない場合、どちらを優先すべきでしょうか？
結論は、「利息の削減効果」と「控除による還付額」の合計額を比較するしかありません。多くの場合、住宅ローン控除は「年末残高の0.7%〜1%」という大きな金額が戻ってくるため、控除を捨ててまで期間を短縮するメリットは少ないのが現実です。
比較シミュレーションの例
例えば、残高2,000万円で控除（1%）が5年残っている場合、最大100万円近い控除が受けられます。借り換えで利息が50万円減ったとしても、控除がゼロになればトータルで損をしてしまいます。
| 項目 | 控除を継続した場合 | 控除を捨てて期間短縮した場合 |
|---|---|---|
| 利息削減額 | 50万円 | 70万円（期間短縮により利息増） |
| 控除還付額 | 100万円 | 0円 |
| トータルの得 | 150万円 | 70万円 |
このように、表面的な金利だけで判断すると、大きな「機会損失」を生むことになります。
借り換え後の住宅ローン控除の手続き（確定申告）
借り換えを行った年は、再び複雑な手続きが必要なのでしょうか？
実は、借り換え後の住宅ローン控除についても、サラリーマンであれば基本的には「年末調整」で完結します。ただし、借り換え初年度は以下の準備が必要です。
- 金融機関から届く「残高証明書」：新しい銀行から届くものを会社に提出します。
- 当初のローンとの関係性の証明：税務署から問い合わせがあった場合に備え、旧ローンの完済証明書や契約書の写しを保管しておくと安心です。
※基本的に初年度の「確定申告」をやり直す必要はありませんが、新しいローンの残高証明書を正しく提出することが必須となります。
失敗しないためのベストパートナー：FPに相談するメリット
ここまで読んで、「自分の場合は結局どうなるの？」「計算が複雑で不安」と感じた方も多いはずです。
住宅ローンの借り換えは、金利・手数料・団体信用生命保険・そして住宅ローン控除と、複数の要素が絡み合う「高度なマネープランニング」です。銀行の担当者は、自社ローンのメリットは語りますが、あなたの税金還付まで責任を持って計算してはくれません。
そこで活用したいのが、独立系のファイナンシャルプランナー（FP）です。
- トータルコストの算出：諸経費や税金控除を含めた「真のメリット額」を算出してくれます。
- 最適な期間設定：10年の壁を意識しつつ、ライフプランに合わせた返済期間をアドバイスします。
- 中立な比較：ネット銀行から地方銀行まで、あなたにとって最も有利な借り換え先を提示します。
日本人の多くは「自分一人で完結させよう」として、結果的に数十万円の損をしてしまいます。プロのFPに相談することは、その損を未然に防ぐための「最も安い保険」と言えるでしょう。
まとめ：借り換えは「控除」を含めたトータルメリットで決める
住宅ローンの借り換えは、金利を下げる絶好のチャンスですが、住宅ローン控除との兼ね合いを無視すると、逆効果になる恐れがあります。
本記事の重要ポイント
- 借り換え後も「返済期間10年以上」なら控除は継続できる。
- 期間短縮で10年未満になると、控除は即終了する。
- 金利差だけでなく、残りの控除額を含めた総額で比較する。
- 迷ったら、中立な立場のFP（ファイナンシャルプランナー）にシミュレーションを依頼する。
「自分はいくら得するのか？」その答えを知るために、まずはプロのアドバイスを受けてみませんか？ わずかな相談の手間が、将来の数百万円の差に繋がります。
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