中古マンションのリノベーション費用の相場は？箇所別の目安・総額・資金計画の立て方

中古マンションのリノベ費用は、部分的な工事なら数十万円〜、専有60㎡のフルリノベで500〜1,000万円台が目安です。物件価格・リノベ費・諸費用を合わせた「総額」で資金計画を立て、住宅ローンに一本化できるかを先に確認するのが安全です。

この記事でわかること

結論：費用は「工事範囲」と「総額」で決まる

中古マンションのリノベーション費用は、どこまで手を入れるか（工事範囲）で大きく変わります。壁紙や設備の一部を替える部分リノベなら数十万円から、間取りまで作り替えるフルリノベなら数百万〜1,000万円台まで、幅があります。

ただ、費用相場を知るだけでは資金計画は立ちません。中古マンションは、物件そのものを買ってからリノベするケースが多いためです。

金融機関で住宅ローンの資金相談に携わってきた立場から見ても、つまずきやすいのは「リノベ費だけを見て、物件価格や諸費用と合算した総額を後回しにする」パターンです。

この記事では、費用相場を箇所別・広さ別に整理したうえで、不動産会社やリフォーム会社の解説では手薄になりがちな「お金の乗せ方（資金計画）」まで、資金目線でまとめます。

中古マンションのリノベーション費用相場｜m²単価と広さ別の目安

先に全体像を押さえます。マンションのフルリノベ費用は、専有面積1㎡あたり10〜20万円程度がよく使われる目安です。

グレードを抑えれば10万円台前半、造作やハイグレード設備を入れると20万円を超えることもあります。広さに単価を掛けると、おおまかな総額のあたりがつきます。

広さ別のフルリノベ費用の目安（マンション）

専有面積	間取りの目安	費用レンジの目安
50㎡前後	1LDK〜2LDK	500万〜1,000万円
60㎡前後	2LDK〜3LDK	600万〜1,200万円
70㎡前後	3LDK〜4LDK	1,050万〜1,400万円
80㎡前後	3LDK〜4LDK以上	1,200万〜1,600万円

上の表はあくまで幅のある目安です。同じ広さでも、既存の間取りを活かすか、スケルトン（構造だけ残して解体）から作り替えるかで、金額は大きく動きます。

なお近年は資材や人件費が上昇傾向にあり、数年前の相場感より高くつくことがあります。過去の事例だけで判断せず、直近の見積もりで確かめるのが安全です。

部分リノベとフルリノベで費用帯が違う

「リノベ」とひと口に言っても、費用帯は工事範囲で二極化します。ざっくり分けると次の通りです。

• 部分リノベ：キッチンや浴室など、特定の場所を新しくする。数十万〜数百万円
• フルリノベ：内装・設備を全面的に刷新する。500万円〜が目安
• スケルトンリノベ：間取りから作り替える。1,000万〜2,000万円程度になることも

「まず気になる場所だけ直したい」のか「全面的に住み替え感覚で作り替えたい」のかで、必要な予算がまったく変わります。どのタイプを狙うかを最初に決めると、見積もりのブレも小さくなります。

箇所別のリノベーション費用の目安｜キッチン・浴室・内装

次に、箇所別の費用レンジを見ていきます。部分リノベを検討している方は、この表がそのまま予算の当たりになります。

箇所別リフォーム・リノベ費用の目安

箇所	費用レンジの目安	補足
キッチン交換	50万〜150万円	グレードで上下。対面化は割高に
浴室（ユニットバス）	50万〜200万円	在来工法・オーダーはさらに高い
トイレ	15万〜50万円	便器交換のみなら下限寄り
洗面所	10万〜50万円	洗面台交換＋内装で変動
水回り一式	250万〜300万円	キッチン・浴室・トイレ・洗面まとめて
内装（壁紙・10畳目安）	5万〜10万円	クロス張り替え中心
フローリング（10畳目安）	18万〜35万円	重ね張り・張り替えで差

表のとおり、水回りは1か所ずつでも数十万〜200万円前後かかります。個別に何度も工事するより、まとめて一括で施工したほうが総額を抑えやすい傾向があります。

水回りは「まとめる」と費用効率が良い

キッチン・浴室・トイレ・洗面をバラバラに工事すると、そのたびに養生や職人の手配、設備の搬入が発生します。一方、水回り一式をまとめて施工すれば、これらの段取りが1回で済みます。

将来的に複数箇所を直す見込みがあるなら、最初からまとめて計画したほうが、1か所あたりのコストは下がりやすいといえます。

内装だけなら比較的抑えやすい

壁紙（クロス）やフローリングといった内装だけなら、費用は箇所別工事の中でも抑えやすい部類です。設備を触らず見た目を整えたい場合は、内装リノベから検討する手もあります。

ただし、古い配管や下地の劣化が見つかると、内装工事の裏で追加費用が出ることもあります。この「隠れ工事」については後の章で詳しく触れます。

フルリノベーションの費用と工事範囲｜スケルトンまで

フルリノベは、内装・設備をまるごと刷新する工事です。中古マンションを「新築同様の住み心地」に近づけたい方が選びます。

フルリノベの工事範囲と費用イメージ

タイプ	主な工事	費用の目安
表層フルリノベ	内装・設備を全面刷新（間取りは維持）	500万〜1,000万円
スケルトンリノベ	解体して配管・間取りから作り替え	1,000万〜2,000万円

間取りを変えずに設備と内装をそろえて新しくするなら、表層のフルリノベで足ります。一方、「壁を抜いて広いLDKにしたい」「水回りの位置を動かしたい」なら、スケルトンからの工事が必要になり、費用も上がります。

工事期間と仮住まいも費用に含める

フルリノベは、打ち合わせに1〜2か月、工事に3〜4か月ほどかかるのが一般的です。この間、いま住んでいる家からの引っ越しや、仮住まいの家賃が発生することもあります。

見落とされがちですが、仮住まいの家賃・引っ越し代も実質的なリノベコストです。工事費だけでなく、住み替えにかかる周辺費用まで含めて予算を組んでおくと安心です。

【資金目線】物件価格＋リノベ費＋諸費用の「総額」で考える

ここが本題です。中古マンションのリノベでとりわけ大切なのは、リノベ費単体ではなく「総額」で資金計画を立てることです。

中古マンションを買ってリノベする場合、支払うお金は大きく3つに分かれます。

中古マンション購入＋リノベで必要なお金の内訳

費目	中身	目安
物件価格	中古マンション本体の購入代金	物件による
リノベ費用	工事費（部分〜フルリノベ）	数十万〜2,000万円
諸費用	仲介手数料・登記・ローン手数料・税金など	物件価格の7〜10%程度

たとえば2,000万円の物件を買い、700万円のリノベを行うと、工事費だけで2,700万円です。ここに諸費用（物件価格の7〜10%＝150万〜200万円前後）が乗り、総額は2,900万円前後になります。

リノベ費だけを見ていると、この諸費用分を見落としがちです。住宅ローンの相談実務でも、総額を詰めきれていないケースは少なくありません。

諸費用は「現金で必要になる」ものがある

諸費用の中には、住宅ローンに含めにくく、現金で用意する必要が出るものもあります。仲介手数料や登記費用、印紙税などです。

「物件とリノベはローンで組めても、諸費用の現金が足りない」という事態を避けるため、総額と自己資金のバランスを先に確認しておきましょう。

借入は「返済比率」から逆算する

いくらまで借りられるか（借入可能額）は、年収に対する年間返済額の割合＝返済比率から逆算されます。一般に、返済比率は年収の30〜35%以内が一つの目安とされています。

リノベ費を上乗せするほど借入は増え、毎月の返済も重くなります。総額を膨らませすぎないよう、「毎月いくらまでなら無理なく返せるか」から逆算して工事範囲を決めるのが、堅実な進め方です。

具体的な審査の考え方は、中古住宅ローンの審査で見られるポイントもあわせて確認してください。

リノベ費用を住宅ローンに乗せる「リノベ一体型ローン」

中古マンションを買ってリノベする場合、物件価格とリノベ費用を1本の住宅ローンにまとめられることがあります。これがリノベ一体型（リフォーム一体型）ローンです。

住宅金融支援機構のフラット35にも「リフォーム一体型」の仕組みがあり、民間の住宅ローンでも同様の商品が用意されています。

一体型ローンと、別々に借りる場合の違い

借り方	金利の傾向	特徴
住宅ローンに一体化	住宅ローン金利（低め）	物件＋リノベを一本化。返済も1本
リフォームローンを別途	やや高めになりやすい	手元資金が少なくても組みやすいが金利面で不利

ポイントは金利です。リフォーム専用ローンより、住宅ローンに一本化したほうが金利は低くなりやすい傾向があります。総返済額を抑えたいなら、一体型を検討する価値があります。

一体型は「段取り」に注意

一体型ローンは、物件の売買契約とリノベの見積もり・工事請負契約を並行して進める必要があります。ローン実行のタイミングまでにリノベ費の見積もりを確定させておく段取りが求められます。

そのため、物件探しと並行して早めにリノベの概算を取っておくと、資金計画と契約がスムーズになります。金融機関や商品によって条件が異なるため、詳しくは利用先の住宅ローンで確認してください。

費用が膨らむ落とし穴｜築古の隠れ工事と管理規約

見積もりどおりに収まらないのがリノベの難しさです。中古マンション、とくに築年数が経った物件では、当初の想定にない追加費用が出やすいポイントがあります。

追加費用が発生しやすい主な要因

要因	内容	対策
配管・給排水の劣化	解体して初めて劣化が判明する	予備費を見込む・事前調査
断熱・防音の追加	快適性のために追加工事	優先順位を決めておく
管理規約の制約	床材・工事時間・共用部に制限	事前に規約を確認
資材価格の変動	見積もり後の値上がり	早めに契約・発注

とくに築古物件では、壁や床を解体した後に配管の劣化が見つかり、想定外の工事が必要になることがあります。こうした「隠れ工事」は、見積もり段階では読みきれません。

予備費として工事費の1割を見込む

追加費用に備えるには、工事費の10%程度を予備費として計画に組み込んでおくのが現実的です。700万円の工事なら70万円ほどを別枠で確保しておくイメージです。

予備費を最初から見込んでおけば、追加工事が出ても資金計画が崩れにくくなります。逆に、見積もりぴったりで組むと、少しの追加でも家計を圧迫します。

マンション特有の「管理規約」も費用に関わる

マンションは、床材の遮音等級や工事可能な時間帯、共用部の扱いなどが管理規約で決められています。希望のフローリングが規約で使えず、別の仕様に変更…となれば、費用にも影響します。

工事内容を固める前に、管理規約とリノベの可否を確認しておくと、後戻りのコストを避けられます。

費用を抑えるコツと、無料一括見積もりの使い方

最後に、費用を抑えるための実践ポイントと、相場を掴む手順をまとめます。

リノベ費用を抑える主なコツ

コツ	効果
既存の間取り・設備を活かす	解体・造作の費用を削減
複数箇所をまとめて工事	段取りコストを圧縮
設備グレードにメリハリ	こだわる所と抑える所を分ける
会社の得意分野で選ぶ	ムダな見積もり増額を回避
補助金・減税制度を確認	条件に合えば負担を軽減

こだわりたい場所と、標準グレードで十分な場所を分けるだけでも、総額は変わってきます。すべてを最高グレードにするのではなく、メリハリをつけるのが賢い進め方です。

相場を掴む最短ルートは「複数社の見積もり比較」

リノベ費用は物件の状態で大きく変わるため、1社の見積もりだけでは高いのか安いのか判断がつきません。複数社の見積もりを並べて中央値を掴むのが、相場を知る最短ルートです。

無料の一括見積もりを使えば、1回の入力で複数のリノベ会社からプランと概算を取り寄せられます。会社ごとに得意分野が異なるため、比較することで自分の希望に合う会社も見つけやすくなります。

なお、実際にリノベ会社を選ぶ際の評判は、リノベる。の評判・口コミレビューや、タウンライフリフォームの評判・口コミもあわせて参考になります。

よくある質問

中古マンションのリノベ費用について、相談の多い質問をまとめます。

まとめ：リノベは「費用相場」より「総額と資金計画」

中古マンションのリノベ費用の考え方を、最後に整理します。

リノベは、費用相場を眺めるだけでは前に進みません。物件価格・リノベ費・諸費用を合算した総額で資金計画を立て、住宅ローンにどう乗せるかまで見据えると、無理のない予算で理想の住まいに近づけます。

まずはリノベの概算を複数社から取り、総額の土台となる数字を握るところから始めてみてください。数字がそろえば、工事範囲もローンの組み方も、落ち着いて判断できるようになります。

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