住宅ローン控除でいくら戻る？銀行10行回った元行員が年収別・借入額別で試算する還付金の計算軸

こんにちは、Tetsuyaです。元銀行員として住宅ローン審査を10年担当し、自分自身も30代でマイホームを購入して銀行任せの35年返済から借り換えで約300万円を取り戻した経験があります。本記事では「住宅ローン控除でいくら戻るのか」という質問に対して、年収別・借入額別の早見表と、銀行窓口で実際にお客さんに説明していた落とし穴を、国税庁・国土交通省の公開情報をもとに整理します。あくまで概算ですので、最終的な金額は国税庁の確定申告書等作成コーナーで個別計算してください。

住宅ローン控除の仕組みを3分で理解する（基本の計算式）

住宅ローン控除（正式名称: 住宅借入金等特別控除）は、住宅ローンを利用してマイホームを取得・新築・増改築した方が、一定期間にわたって所得税と住民税の一部を減税できる制度です。国税庁のタックスアンサー No.1211-1（住宅借入金等特別控除の概要）に制度の根拠が示されています。

基本の計算式はシンプルで、毎年12月31日時点の住宅ローン年末残高に0.7%をかけた金額が、その年の理論上の控除額です。

住宅ローン控除の基本計算式

• 年間控除額（理論値） ＝ 年末ローン残高 × 0.7%
• 控除期間 ＝ 新築（省エネ適合）13年 / その他10年
• 控除上限 ＝ 借入限度額 × 0.7%

ただし、ここがポイントなのですが、この理論値の満額が必ず戻るわけではありません。住宅ローン控除は「税額控除」の一種で、その年に納める所得税額と翌年度の住民税の一部を上限とした減税制度です。納めている税金が少ない方は、計算上の控除額の満額を使い切れないケースがあります。銀行窓口で年収400万円台のお客さんから「シミュレーションだと年28万円戻るはずなのに、20万円しか戻らなかった」というご相談をたびたび受けてきました。

仕組みとしては次の順序で控除が適用されます。

1. その年の所得税額から控除する
2. 所得税で引き切れなかった分は、翌年度の住民税から控除する（上限あり）

この「翌年度の住民税からの控除」には上限があり、課税総所得金額等の5%、かつ最大9万7,500円までです。住民税の控除上限が一律9.75万円という点が、銀行窓口で「思ったほど戻らない」現象の最大の原因になっています。詳しくは国土交通省の住宅ローン減税ページに記載があります（国土交通省 住宅ローン減税）。

年収別・借入額別の還付金早見表（あくまで概算）

ここでは、銀行窓口で実際にお客さんに説明していた金額感を、年収別×借入額別のマトリクスで概算します。前提条件は下記のとおりです。

試算の前提（重要）

• 会社員・扶養家族なし・社会保険料は年収の約15%で概算
• 2024年以降に入居・省エネ基準適合住宅（控除期間13年）
• 住宅ローンは35年・固定金利1.5%相当（年末残高の概算値）
• 所得控除は基礎控除・社会保険料控除のみで試算（生命保険料控除・iDeCo・ふるさと納税は考慮しない）
• 初年度（入居1年目末）の控除可能額の目安

住宅ローン控除 初年度の還付金概算早見表（万円）

年収	所得税の目安	借入2,000万円 残高約1,960万	借入3,000万円 残高約2,940万	借入4,000万円 残高約3,920万	借入5,000万円 残高約4,900万
400万円	約8.6万	約13.7万	約18.4万	約18.4万※2	約18.4万※2
500万円	約13.9万	約13.7万	約20.6万	約23.7万※2	約23.7万※2
600万円	約20.4万	約13.7万	約20.6万	約27.4万	約30.2万※2
800万円	約47.0万	約13.7万	約20.6万	約27.4万	約34.3万

※1 理論控除額 ＝ 年末残高×0.7%（例: 残高2,940万円→20.58万円）
※2 所得税＋住民税の控除上限9.75万円で頭打ちになるケース（理論値の満額を使い切れない）
※3 上記はあくまで概算で、扶養人数・生命保険料控除・iDeCo・ふるさと納税等で実額は変動します。実際は国税庁の確定申告書等作成コーナーで個別計算してください。

この表で確認しておきたいのが、年収400万円の方は借入4,000万円以上にしても還付額が18.4万円前後で頭打ちになる点です。所得税8.6万円＋住民税控除上限9.75万円＝約18.4万円が天井になります。逆に年収800万円の方は所得税枠が47万円ほどあるため、借入5,000万円・残高4,900万円なら理論値の34.3万円をほぼ満額使い切れる計算になります。

銀行員時代に強く感じたのは、「借入額を増やしても控除枠が増えるとは限らない」という点です。借入を増やすと利息は確実に増えますが、控除額は納税額に縛られて頭打ちになる。借入額を決めるときは「いくらまでなら控除を満額使えるか」を逆算するのが現実的な判断軸になります。

2024年以降の住宅ローン控除の変更点（最新制度）

2022年と2024年に大きな制度改正があり、2026年（令和8年）入居でも適用される現行ルールは下記のとおりです。財務省「令和6年度税制改正の大綱」と国土交通省の公式情報に基づきます。

2024年以降の借入限度額（新築・買取再販）

住宅性能区分	一般世帯 借入限度額	子育て・若者夫婦世帯 借入限度額（特例）	控除期間
長期優良住宅・低炭素住宅	4,500万円	5,000万円	13年
ZEH水準省エネ住宅	3,500万円	4,500万円	13年
省エネ基準適合住宅	3,000万円	4,000万円	13年
その他の住宅（省エネ非適合）	原則0円※	原則0円※	—

※「その他の住宅」のうち2023年末までに新築の建築確認を受けたものは、2024年中入居に限り借入限度額2,000万円・控除期間10年で経過措置あり。2024年以降に建築確認を受けた省エネ非適合住宅は原則として住宅ローン控除の対象外。

主な変更点を整理すると次のとおりです。

• 控除率は0.7%で据え置き（2022年改正から継続）
• 省エネ性能を満たさない新築住宅は、原則として2024年以降の入居では住宅ローン控除の対象外
• 「子育て世帯」（19歳未満の子がいる世帯）「若者夫婦世帯」（夫婦のいずれかが40歳未満の世帯）は借入限度額が上乗せ（令和7年度税制改正で2025年・2026年入居も特例継続）
• 床面積要件は原則50㎡以上、合計所得金額1,000万円以下なら40㎡以上に緩和

子育て世帯特例は、令和7年度税制改正で2026年入居まで延長されることが国土交通省から公表されています（国土交通省 報道発表資料）。19歳未満の子を持つ世帯、または夫婦のどちらかが40歳未満の世帯であれば、認定長期優良住宅で借入限度額5,000万円・控除期間13年・控除総額の理論最大値は約455万円に達します。

ただし、ここでも繰り返しますが、理論最大値と実際の還付額は別物です。年収800万円程度でも、所得税47万円＋住民税控除上限9.75万円＝約57万円/年が限界ラインで、13年合計でも700万円前後が実務上の上限になることが多い点は銀行窓口でも繰り返し説明していたポイントです。

初年度の確定申告のやり方（ステップ形式）

会社員でも自営業でも、住宅ローン控除を初めて受ける年は確定申告が必須です。手順は次のとおりです。詳細は国税庁「確定申告書等作成コーナー」（国税庁 確定申告書等作成コーナー）から実際の入力フォームに沿って進められます。

Step 1. 必要書類を集める（10月〜1月）

• 住宅ローン年末残高証明書（借入先銀行から10月〜1月に郵送される）
• 登記事項証明書（法務局で取得・600円程度）
• 売買契約書または工事請負契約書の写し
• 源泉徴収票（会社員の場合・勤務先から12月に交付）
• マイナンバーカードまたはマイナンバー通知書＋本人確認書類
• 認定長期優良住宅・ZEH水準省エネ住宅等の場合は、各種認定通知書の写し

Step 2. 確定申告書を作成する（1月〜3月）

国税庁の「確定申告書等作成コーナー」にブラウザでアクセスし、画面の指示に従って入力します。源泉徴収票の数字を転記したあと、税額控除のセクションで「住宅借入金等特別控除」を選択し、住宅性能区分・取得年月日・年末残高を入力します。e-Taxを使う場合はマイナンバーカード＋カードリーダー（またはスマホ）が必要です。

Step 3. 提出する（2月16日〜3月15日）

提出方法は3つあります。

• e-Taxによる電子申告（マイナンバーカードあれば自宅から完結）
• 郵送（所轄税務署宛・通信日付印が3月15日までであれば期限内扱い）
• 税務署窓口に持参

電子申告のほうが還付金の入金が早い傾向があります（e-Taxで概ね3週間前後、郵送で1〜2か月程度）。

Step 4. 還付金の入金を確認する

申告書に記載した銀行口座に還付金が振り込まれます。住民税からの控除分は、その年の6月以降の給与天引き額が下がる形で反映されます。給与明細で「住民税」欄が前年より小さくなっているか確認してください。

2年目以降の年末調整への切り替え

初年度に確定申告を済ませた会社員の方は、2年目以降は年末調整で完結できます。

初年度の確定申告から数か月後に、税務署から「年末調整のための住宅借入金等特別控除証明書」が、控除期間の残年数分（9年分または12年分）まとめて郵送されます。これを毎年1枚ずつ使います。

2年目以降の年末調整で必要な書類は次の2点です。

• 税務署から届く「住宅借入金等特別控除証明書」（年ごとに1枚使う）
• 銀行から届く「住宅ローン年末残高証明書」

これらを勤務先に提出すれば、年末調整で所得税からの控除が処理され、12月の給与で還付されます。住民税からの控除分は翌年6月以降の給与天引き額に反映されます。

注意点として、自営業・個人事業主の方は2年目以降も毎年確定申告での対応が必要です。会社員から自営業に転職した年も、その年から確定申告に戻ります。

還付金が思ったより少ない理由とよくある誤解

銀行窓口で住宅ローン控除のご相談を受けるなかで、最も多かった「思ったより戻らない」のパターンを5つ整理します。

還付額が理論値より少なくなる5つの典型ケース

ケース	原因	影響
1. 所得税＋住民税控除枠の頭打ち	年収400〜500万円台で借入額が大きい	理論値の半分〜7割程度に圧縮
2. iDeCo・ふるさと納税との控除枠の取り合い	所得税が他の控除で減り、住宅ローン控除に回す枠が縮小	還付額が数万円減ることがある
3. 育休・産休で所得税が低い	その年の課税所得が大幅に下がる	還付額がほぼ消滅することも
4. 共働きペアローンの片方が低所得	低所得側は所得税の納税額が少ない	共有持分に応じた按分で枠を使い切れない
5. 省エネ基準を満たさない住宅	2024年以降入居で対象外	還付額ゼロのリスク

特に意外と多いのが、ふるさと納税との併用で起こる住民税控除枠の取り合いです。住宅ローン控除の住民税からの控除分（上限9.75万円）と、ふるさと納税の住民税控除分は同じ住民税という財布から引かれます。両方をフル活用しているつもりでも、上限の関係でどちらかが圧縮されることがあります。「住宅ローン控除1年目はふるさと納税の枠を意識的に絞る」というのが、銀行窓口で個人的にお伝えしていた現実的な目安でした。

もう一つよくある誤解が、「借入を増やせば控除も増える」というイメージです。借入を増やすと年末残高は増えますが、納税額に上限がある以上、控除額は途中で頭打ちになります。利息は確実に増えるので、控除目的での借入増額は基本的に逆効果になるケースが多いと整理できます。

まとめ：住宅相談で実額シミュレーションを取るのが現実的

住宅ローン控除の金額感をまとめると、次の3点に集約されます。

• 計算式は「年末残高×0.7%」とシンプルだが、実際の還付額は所得税＋住民税控除上限9.75万円で頭打ちになるケースが多い
• 2024年以降は省エネ性能と世帯属性（子育て・若者夫婦）で借入限度額が変わる
• 「いくら戻るか」は年収・借入額・他の控除で大きく変動するため、国税庁の確定申告書等作成コーナーで個別計算するのが確実

ここまで読んで「自分の場合いくら戻るか」を具体的に把握したい方は、次のステップが現実的です。

1. 国税庁の確定申告書等作成コーナーで自分の源泉徴収票の数字を入れて試算する
2. 住宅性能（省エネ住宅区分）が複数選択肢ある場合は、複数のハウスメーカーから資金計画書を取り寄せて還付額を含めた総コストで比較する
3. 借入額そのものを「控除を使い切れる範囲」で逆算したい場合は、複数の銀行の仮審査と一括資料請求を組み合わせる

ハウスメーカー側の資金計画書には住宅ローン控除の試算が標準で含まれていることが多く、複数社の試算を比較すると「自分の場合の現実的な還付額」のレンジが見えてきます。

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詳細は税務署・税理士へ相談を

本記事は国税庁・国土交通省の公開情報をもとに整理した一般的な情報であり、個別の税務判断を保証するものではありません。実際の住宅ローン控除の金額・申告手続きは、家族構成・収入構成・他の控除との組み合わせによって変動します。確定的な金額の試算や、複雑なケース（共有持分・ペアローン・住み替え・買換特例との併用等）は、最寄りの税務署または税理士へご相談ください。国税庁の電話相談センター（無料）でも一般的な質問は受け付けています。

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本記事の参照元: 国税庁タックスアンサー No.1211-1（住宅借入金等特別控除の概要）／国土交通省 住宅ローン減税／住宅金融支援機構 フラット35／財務省 税制改正の大綱／国税庁 確定申告書等作成コーナー／e-Gov 法令検索（租税特別措置法）。情報は2026年5月時点の公開情報に基づきます。最新情報は各公式サイトでご確認ください。